Neu, Balkon, TG, Top-Lage – sofort einziehen oder vermieten. Sanierung Wohnung & WEG fertig

Objektbeschreibung

Neuwertig wohnen in Heidelberg-Rohrbach – Sanierungsrisiko ausgeschlossen

Diese sanierte 1-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses wurde in den letzten Jahren vollständig modernisiert – nicht nur optisch, sondern auch technisch.

Gleichzeitig hat die Eigentümergemeinschaft 2022 eine umfassende Gebäudesanierung im Volumen von über 1,1 Mio. € abgeschlossen und vollständig finanziert. Damit kaufen Sie hier eine Immobilie, die in den kommenden Jahren keinen Sanierungsstau kennt – und in der Sie sofort einziehen oder vermieten können.

Das Haus verfügt bewusst nicht über einen Aufzug – das bedeutet einerseits niedrigere Betriebskosten und weniger Wartungsaufwand, andererseits sollte man bereit sein, für diese ruhige Wohnlage als sportlicher Bonus im 3. OG ein paar Stufen zu gehen.

Grunddaten & Aufteilung
Die Wohnfläche beträgt 31,75 m² (inkl. hälftig angesetztem Balkon) und ist optimal geschnitten:
• Wohn-/Schlafbereich: 20,79 m²
• Diele: 4,25 m²
• Bad/WC: 3,91 m² – mit großem Fenster, dadurch Tageslicht und sehr gute Belüftung
• Balkon: 7,35 m² (hälftig: 3,67 m²) – überdacht, Südausrichtung

Balkon & Raumaufteilung – mehr, als man erwartet
Die Diele ist ideal für Garderobe, Kommode und Schränke.
Das Wohn-/Schlafzimmer ist angenehm groß und ideal geschnitten: klare Stellflächen, genug Raum für Bett, Sofa, Schreibtisch und Schränke. Der Grundriss ermöglicht modernes Wohnen auf kompaktem Raum.

Besonderheit:
Die Fensterfront führt auf einen überdachten Balkon mit Südausrichtung – viel Licht, aber kein Hitzestau. Außensteckdose und Beleuchtung vorhanden. Perfekt für Frühstück, Pflanzen oder als erweiterter Lebensraum. Das Nachbarhaus ist gute 50m entfernt, so dass man eine freie Sicht ohne Einblicke hat.

Weitere smarte Details:
• Großzügiger Flur – ideal für Garderobe, Schuhschrank oder Kommode
• Küche und Wohnraum separat abgesichert – praktische Stromkreise
• Steckdosen an jeder Wand – ideal für Medien, Licht, Technik
• TV-Anschlüsse links & rechts – vorbereitet für Wandmontage

Besonderes Plus: Durch die Anordnung von Wohnungseingang und Balkon lässt sich die Wohnung hervorragend querlüften – von der Haustür bis zur Fensterfront. Das sorgt an warmen Tagen für frische Luft in Minuten und ein dauerhaft angenehmes Raumklima.

Modernisierung – aufwendig & vollständig
• Elektrik komplett neu: Verteilerkasten, Leitungen, FI-Schalter, Steckdosen
• Neues Tageslichtbad: moderne Sanitärobjekte, helle Fliesen, hochwertige Armaturen, Fenster mit Lüftungsmöglichkeit
• Neuer Laminatboden in wohnlicher Holzoptik
• Abgehängte Decken mit LED-Spots in allen Räumen
• 2025 neue IKEA-Einbauküche, Fronten hochglanzlack weiß, mit neuen Geräten: Herd/Backofen (Siemens), Einbaumikrowelle (IKEA), Dunstabzugshaube (IKEA), Kühlschrank (Sharp), Waschmaschine Siemens (gebraucht)

Gebäudesanierung 2022 – abgeschlossen
Flachdach energetisch erneuert
• Fassaden, Sockel, Laubengänge und Balkone saniert
• Hausflure renoviert, neue Bodenbeläge und Anstriche
• Neue Geländersysteme und Abdichtungen
• Fachgerechte Umsetzung durch Architekturbüro & Handwerksbetriebe

Extras
• Überdachter Balkon mit Außensteckdose und Licht
• Großer, abschließbarer Kellerraum
• Fest zugeordneter PKW Tiefgaragenstellplatz

Status
Bezugsfrei – ideal für Eigennutzer, die ohne Wartezeit einziehen wollen, oder Kapitalanleger, die sofort vermieten möchten.

Lage
• Fußläufiger S-Bahn-Anbindung (nur 5 Minuten zur Haltestelle Heidelberg-Kirchheim/Rohrbach)
• Beste Nahversorgung: Lidl, Aldi, dm, Rewe, Metzgerei, Bäckerei – alles in 3–8 Minuten erreichbar

Nimm Kontakt auf »

Ausstattung

Balkon, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Gepflegte WEG, starke Struktur – Investitionen erledigt, Rücklagen erhalten

Das Gebäude wurde 1976 in massiver Bauweise errichtet und seither laufend instand gehalten. Die Eigentümergemeinschaft hat im Jahr 2022 eine umfangreiche Gesamtsanierung beschlossen und erfolgreich umgesetzt – finanziert ohne Sonderumlage, über ein langfristiges WEG-Darlehen mit 2,21 % Zinsbindung.

Sanierungsvolumen: über 1,1 Millionen Euro, unter anderem für:
• Flachdachsanierung mit energetischer Verbesserung
• Sanierung von Fassaden, Sockeln, Laubengängen & Balkonen
• Renovierung der Hausflure inkl. Anstriche und Bodenbeläge
• Neue Geländersysteme & Abdichtungen
• Begleitung durch Architekten & Fachfirmen

Die Wohnung hat 1.517/100.000 MEA und trägt anteilig zur Tilgung bei – transparent im Wirtschaftsplan ausgewiesen.

Wirtschaftsplan 2026
304 € monatliche Hausgeld
• Umlagefähig: 119,22 € (Heizung, Versicherung, Müll, Reinigung etc.)
• Nicht umlagefähig: 167,77 €
  → davon 119,31 € Tilgung Sanierungsdarlehen
  → davon 22,77 € Rücklagenzuführung
• Instandhaltungsrücklage 31.12.2024 WEG 85.150,22 €, davon anteilig Wohnung 1.292,56 €
• 2025 Grundsteuer B: 51,00 €

Vorteil für Käufer:
➤ Keine Sonderumlage geplant
➤ Maßnahmen abgeschlossen
➤ Rücklagenstruktur intakt
➤ Klar geregelte Kostenstruktur
➤Tilgungsanteil bedeutet laufenden Vermögensaufbau über die Eigentümergemeinschaft

Technik – solide & wartungsarm
Die zentrale Heizungsanlage vom Typ Viessmann Vitocrossal 200 (Gas-Brennwertkessel, Errichtung 2017) ist effizient, modern und zuverlässig. Sie wird regelmäßig gewartet und erfüllt alle aktuellen Anforderungen an die Gasbrennwerttechnik. Kein kurzfristiger Investitionsbedarf – weder für Heizung noch Technikräume.
➤ Energieausweis: Verbrauch 134 kWh/m²a (Klasse E)
➤ Warmwasser zentral über Heizungsanlage

Verwaltung – strukturiert, professionell, zuverlässig
Die Heidelberger Hausverwaltung betreut die Anlage seit Jahren. In den vergangenen Jahren hat sie nicht nur die WEG sauber geführt, sondern auch die gesamte Sanierung organisiert, die Finanzierung strukturiert und die Umsetzung eng begleitet. Alle relevanten Dokumente liegen vor, darunter:
• Protokolle mit klaren Beschlussfassungen
• Wirtschaftspläne mit sauberer Gliederung
• Energieausweis & Rücklagenübersicht

Käufer profitieren von klaren Regeln, funktionierender Kommunikation und rechtssicheren Eigentümerstrukturen.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Status & Übergabe
Bezugsfrei, topmodern und sofort startklar – hier müssen Sie nichts renovieren, keine Baustellen abwarten und kein Sanierungsrisiko einplanen. Modernisierungen sind abgeschlossen, alle Unterlagen für eine reibungslose Kaufabwicklung liegen vor.

Wichtig für Kapitalanleger: Küche, Beleuchtung und Bad-Ausstattung sind im Objektwert enthalten – kein zusätzlicher Kapitalaufwand, keine Möblierung nötig. Sofort vermietbar.

Im Kaufpreis enthalten
• Wohnung (31,75 m², saniert, Balkon, Keller)
• Neue Einbauküche inkl. Elektrogeräte
• Tiefgaragenstellplatz

Kauf direkt vom Eigentümer – keine Maklerprovision

Kapitalanleger profitieren doppelt
• 2 % reguläre AfA
• Sofortabschreibung der monatlichen Tilgungsanteile aus dem WEG-Darlehen
• Rechtssicherheit: keine Gefahr, dass in den nächsten 10 Jahren die 15 %-Grenze für anschaffungsnahen Herstellungsaufwand (§ 6 EStG) überschritten wird – alle Investitionen sind abgeschlossen und finanziert

Finanzierungsrelevante Vorteile:
• Langfristig planbare Kosten durch WEG-Darlehen (Zinsbindung 10 Jahre, Volltilgung 15 Jahre)
• Monatlicher Tilgungsanteil 121,15 € bereits im Hausgeld enthalten – faktisch Vermögensaufbau
• Keine Sonderumlagen, stabile Rücklagenstruktur

Hinweis auf zweite Wohnung im Haus
Im selben Haus steht zusätzlich eine nahezu identische Wohnung im Erdgeschoss (WE 7) zum Verkauf – modernisiert, möbliert und zuletzt zu ca. 1.200 € Warmmiete möbliert auf Zeit vermietet.
Ideal für Kapitalanleger (Doppelinvestment mit Rendite-Vorteil) oder Eigennutzer, die zwei Einheiten kombinieren möchten.

Warum dieses Angebot heraussticht
• Viele vergleichbare Wohnungen sind unsaniert oder in Häusern mit unklarer Instandhaltung.
• Hier kaufen Sie eine innen wie außen komplett modernisierte Immobilie – in einer Lage, die in Heidelberg immer gefragter wird.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.