Weststadt-Perle: Sanierte 2-Zimmer-Wohnung mit Stellplatz – top vermietbar & wertstabil

Objektbeschreibung

Weststadt: Sanierte 2-Zi.-Wohnung mit Balkon, Laube & Stellplatz – sofort frei!

Gefühlt 55 m² Wohnkomfort in einer der begehrtesten Lagen Heidelbergs

Diese stilvoll sanierte 2-Zimmer-Wohnung in der Weststadt vereint hochwertige Ausstattung, zwei überdachte Außenbereiche – Balkon und separate Laube – sowie einen PKW-Stellplatz im Innenhof.

Die offizielle Wohnfläche nach WoFlV beträgt 49,46 m² (identisch zur Teilungserklärung mit 49,50 m²). Durch den großzügigen Balkon (5,85 m²) und die separate Laube (5,97 m²), beide zu 50 % anrechenbar, entsteht eine gefühlt deutlich größere Nutzfläche. Die Laube liegt am Ende eines Laubengangs mit nur einer weiteren Wohnung und bietet dadurch fast private Ruhe.

Umfassende Modernisierung – fast wie Neubau
Die Wohnung wurde in den letzten Jahren mit hoher Sorgfalt und klarer Planung vollständig modernisiert:
• Elektrik komplett erneuert
• Wasserleitungen ab Steigstrang neu
• Fenster (2023, 2-fach verglast, U-Wert < 1,3 W/m²K, Schallschutz bis 40 dB)
• Böden, Decken und hochwertige LED-Beleuchtung
• Modernes Bad mit Waschmaschinen- und Wäschetrockneranschluss
• Einbauküche mit Spülmaschinenanschluss vorhanden (wie auf den Bildern im Preis inbegriffen)
• Wohnungseingangstür (2023) mit Sicherheitsausstattung

Bewusst wurden langlebige, pflegeleichte und energetisch sinnvolle Materialien eingesetzt. Der Sanierungsstandard entspricht einem modernen Neubau.

Flächenaufstellung
• Flur: 7,44 m² – Platz für Garderobe, Schrank, Kommode
• Schlafzimmer: 5,95 m² – ideal für ein Bett bis 1,60 m Breite
• Wohnen/Essen/Küche: 26,10 m²
• Balkon: 5,85 m² (WoFlV 50 % angerechnet)
• Laube: 5,97 m² (WoFlV 50 % angerechnet)
• Fläche nach DIN 277: 55,08 m²

Bezugsfrei und sofort nutzbar – ideal für:
• Eigennutzer, die ein hochwertiges, ruhiges Zuhause in Bestlage suchen – ohne Sanierungsstress
• Kapitalanleger, die auf Substanz, Lage und nachhaltige Vermietbarkeit setzen

Sanierungswert inklusive
Sanierungen dieser Tiefe (Elektrik, Leitungen, Fenster, Bad, Böden, Küche) kosten heute schnell 1.000–1.500 €/m² – also 55.000–82.500 € für eine Wohnung dieser Größe. Dieser Wert ist im Kaufpreis bereits enthalten.

Finanzielle Daten
• Umlagefähige Kosten: 100 €/Monat
• Nicht umlagefähige Kosten: 50 €/Monat
• Rücklagenzuführung: 116 €/Monat
• Hausgeld-Vorschuss gesamt: 266 €/Monat
• Miteigentumsanteil (MEA): 35/1.000

Rücklagenstand der WEG
• 10.06.2025: 63.883,95 € gesamt → anteilig ca. 2.236 €

Besonderheiten für Käufer
• Solide Rücklagenbildung, keine beschlossenen Sonderumlagen
• Energetische Verbesserung durch 2023 erneuerte Gas-Zentralheizung
• Fenster im Sondereigentum: Austausch individuell steuerbar

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattung – durchdacht geplant, hochwertig ausgeführt

Die Wohnung wurde vollständig modernisiert und bietet zeitgemäßen Wohnkomfort bei gleichzeitigem Charme eines gepflegten Altbaus in Bestlage. Sämtliche Arbeiten wurden fachgerecht und mit Blick auf Langlebigkeit, Energieeffizienz und Pflegeleichtigkeit umgesetzt.

Raumaufteilung
• Zimmer 1: als Schlafzimmer oder Homeoffice nutzbar, Platz für Doppelbett bis 1,60 m Breite
• Zimmer 2: großzügiger Wohn-Essbereich mit moderner Einbauküche
• Flur: 7,44 m² mit Platz für Garderobe, Schrank oder Kommode

Ausstattungsmerkmale
• 3. Obergeschoss mit Aufzug
• Neue Elektrik und Wasserleitungen (im Sondereigentum)
• Fenster (2023) – 2-fach-Verglasung, U-Wert < 1,3 W/m²K, Schallschutz bis 40 dB
• Neue Sicherheitseingangstür (2023)
• Abgehängte Decken mit energieeffizienten LED-Spots
• Hochwertiger, pflegeleichter Feinsteinzeugboden in allen Räumen
• Modernes Bad mit Waschmaschinenanschluss und Platz für Trockner
• Einbauküche mit Spülmaschinenanschluss inklusive
• Balkon und separate Laube – beide überdacht, mit Stromanschluss und eigenem Wasserablauf (ideal für Pflanzen oder E-Bike-Ladung)
• Großer, trockener Kellerraum (ca. 8 m²)
• PKW-Stellplatz im Innenhof
• Fahrradabstellmöglichkeiten: abschließbarer Fahrradraum + zusätzlicher Außenstellplatz

Haus & Gemeinschaft
• Gepflegtes Mehrfamilienhaus mit 18 Einheiten (davon 1 Gewerbeeinheit)
• Professionelle, langjährig tätige Hausverwaltung
• 2023 neue Gas-Zentralheizung installiert
• Umgesetzte Instandhaltungen: Briefkästen, Tiefgaragensanierung, hydraulischer Abgleich der Heizung
• Keine akuten Instandhaltungsrückstände
• Glasfaserausbau in Planung (Begehung 2026)

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Energetische Bewertung & Modernisierungen

Sanierungskonzept 2023
Ein Energieberater erstellte 2023 ein Konzept zur Erreichung des Effizienzhausstandards EH 70. Es umfasst fünf Maßnahmenpakete:
1.Heizung, Warmwasser, Heizungsoptimierung (hydraulischer Abgleich)
→ Bereits 2023 umgesetzt: Einbau einer modernen Gas-Brennwertheizung für das gesamte Gebäude.
2.Außentüren und Fenster
→ Nicht beschlossen. Die Fenster sowie die Wohnungseingangstür dieser Wohnung wurden jedoch 2023 erneuert.
→ Fensterregelung laut Beschluss 2018: Austausch im Sondereigentum – Verantwortung des jeweiligen Eigentümers.
3.–5. Dämmmaßnahmen (Fassade, Dach, Kellerdecke)
→ Bisher nicht umgesetzt.
→ Kostenschätzung laut Energieberater:
- Investitionskosten: 256.000 €
- „Sowieso“-Kosten: 47.000 €
- Mögliche Förderung: ca. 51.200 €
- Summe Investitions- + „Sowieso“-Kosten: 303.000 €

Möglicher Kostenanteil für diese Wohnung
Bei einem Miteigentumsanteil (MEA) von 35/1.000 entspräche dies ca. 10.605 €, falls alle genannten Dämmmaßnahmen beschlossen und umgesetzt würden.

Stellplatz – Eigennutzung oder sichere Vermietung
Der im Kaufpreis enthaltene PKW-Stellplatz im Innenhof ist besonders attraktiv aufgrund der Nähe zum Heidelberger Hauptbahnhof (ca. 750 m). Falls er nicht selbst genutzt wird, lässt er sich erfahrungsgemäß dauerhaft für ca. 100 € pro Monat vermieten – Nachfrage von Pendlern und Anwohnern ist in dieser Lage dauerhaft hoch.

Attraktiv für Kapitalanleger & flexible Eigennutzung
Die Wohnung eignet sich hervorragend für möblierte Vermietung auf Zeit. Aufgrund der hochwertigen Ausstattung und Lage sind Warmmieten zwischen ca. 1.200 € und 1.500 € pro Monat realistisch. Damit bietet sie nicht nur Renditepotenzial für Investoren, sondern auch eine ideale Option für Käufer, die die Wohnung in einigen Jahren selbst oder für ihre Kinder nutzen möchten – etwa während Studium oder Berufseinstieg in Heidelberg.

Aktueller Stand
Derzeit ist nicht entschieden, ob und wann die weiteren Maßnahmen aus dem Sanierungskonzept realisiert werden. Die Zahlen dienen Käufern als Orientierung für mögliche zukünftige Investitionen – und verdeutlichen zugleich das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie bei Umsetzung.

Seltenheitswert
Zwei geschützte Außenbereiche in dieser Lage und Preisklasse sind in Heidelberg-Weststadt praktisch nicht zu finden. Besonders für Eigennutzer, aber auch bei möblierter Vermietung.

Hinweis zum Verkauf
Der Verkauf erfolgt aus rein privaten Gründen, da der Eigentümer mittlerweile ca. 90 Minuten entfernt wohnt. Die Wohnung wurde bisher hochwertig möbliert vermietet, was eine regelmäßige Betreuung vor Ort erfordert.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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