3-Zimmer-DG-Wohnung mit Einzelgarage in Gersthofen - zentral & ruhige Lage

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht eine derzeit vermietete 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung (ca. 56 m²) mit eigenem Kellerabteil und Einzelgarage in einem gepflegten Mehrfamilienhaus in Gersthofen. Die aktuelle Kaltmiete beträgt derzeit 590 Euro für die Wohnung und 50 Euro für die Garage. Die Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss (Dachgeschoss) und bietet eine solide Kapitalanlage mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial. Eine Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung, die ebenfalls zum Verkauf steht, ist möglich, um eine großzügige Einheit von ca. 128 m² mit Dachgauben und Dachterrasse zu schaffen - dies ist bereits in der Teilungserklärung genehmigt.

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Ausstattung

Keller, Laminat, Fliesen

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Beispielhafte Investitionsrechnung*:
Eigentumswohnung inkl. Garage in Gersthofen


Annahmen:
Kaufpreis 219.000 €, Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten, 3 % Zins, 2 % Tilgung, Zeitraum 10 Jahre, Wertsteigerung Objekt 5 % p.a., Miet- und Hausgeldsteigerung 2 % p.a.;
(Die Wertsteigerung des Objekts beruht auf den durchschnittlichen Wertsteigerungen der letzten 10 Jahre in vergleichbaren Lagen.)


Finanzierung:
• Kaufpreis: 219.000 €
• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer & Notar, Bayern): 10.950 €
• Finanzierungssumme (100 % Finanzierung): 229.950 €
• Annuität (Zins + Tilgung): 11.497,50 € jährlich
• Kaltmiete: 640 € monatlich (zu Beginn)
• Nicht umlagefähiges Hausgeld (ca. 20%): 50 € monatlich (zu Beginn)

Entwicklung über 10 Jahre:
• Gesamte Zinszahlungen: 62.253 €
• Gesamte Tilgungsleistung: 52.722 €
• Nicht umlagefähige Hausgeldkosten: 6.570 €
• Gesamtmieteinnahmen (Kaltmiete): 84.094 €
• Cashflow-Defizit: –37.451 €

Monatlicher Eigenaufwand (Ø über 10 Jahre):
• Bei 2 % Tilgung: ca. 312,10 €
(Hinweis: Bei 1 % Tilgung: ca. 120,50 € – ideal zur Cashflow-Optimierung)

Vermögensentwicklung nach 10 Jahren:
• Restschuld Darlehen: 177.228 €
• Prognostizierter Verkaufspreis (5 % p.a. Wertsteigerung): 356.728 €
• Verkaufserlös nach Darlehenstilgung: 179.500 €
• Gesamtrendite (Verkaufserlös nach Tilgung abzüglich Cashflow-Defizit): 142.049 €

Fazit für Kapitalanleger:
Trotz leicht negativem Cashflow bietet dieses Objekt durch Wertsteigerung und Tilgung einen Vermögenszuwachs von über 140.000 € in 10 Jahren. Die attraktive Lage in Gersthofen und steigende Mieteinnahmen sorgen zusätzlich für Sicherheit und Perspektive.



* Diese Beispielrechnung dient ausschließlich der Veranschaulichung; sie ist unverbindlich und begründet keinerlei Anspruch oder Haftung. Sie basiert auf Annahmen zur Marktentwicklung und Finanzierung, für deren tatsächliche Entwicklung keine Gewähr übernommen wird.



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