Einziehen oder vermieten – alles neu! Balkon, TG & top Infrastruktur – Sanierung bezahlt

Objektbeschreibung

🏡 Solide WEG, vollständige Sanierung, perfekte Lage – Rohrbach kann mehr als sein Ruf

Diese umfassend modernisierte 1-Zimmer-Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss einer gepflegten Wohnanlage in Heidelberg-Rohrbach – einem Stadtteil, der oft unterschätzt wird, aber genau deswegen enormes Potenzial für Eigennutzer und Kapitalanleger bietet.
Rohrbach punktet mit:
•Fußläufiger S-Bahn-Anbindung (nur 5 Minuten zur Haltestelle Heidelberg-Kirchheim/Rohrbach)­
•Beste Nahversorgung: Lidl, Aldi, dm, Rewe, Metzgerei, Bäckerei – alles in 3–8 Minuten erreichbar
•Kurzen Wegen zur Innenstadt, Uni, Kliniken, SAP & den wichtigsten Arbeitgebern der Metropolregion

Die Mikrolage bietet Ruhe ohne Abstriche bei der Infrastruktur – und der Stadtteil selbst entwickelt sich dank gezielter Investitionen kontinuierlich weiter.

Diese Wohnung eignet sich perfekt für:
•Berufspendler, die morgens schnell am Zug und abends schnell zu Hause sein wollen
•Studierende oder Eltern, die Eigentum statt Miete bevorzugen
•Kapitalanleger die planbare Renditen suchen ohne aktuellen Sanierungsbedarf

🛋️ Die Wohnung – modernisiert – durchdachte Raumaufteilung
Diese 1-Zimmer-Wohnung wurde im Jahr 2025 aufwendig und vollständig modernisiert – nicht nur optisch, sondern auch technisch. Sodass Sie oder Ihr Mieter hier ohne jede Investition einziehen können.

Die Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses. Es gibt keinen Aufzug – aber dafür mehr Ruhe und weniger Nebenkosten.

Was wurde 2025 erneuert?
•💡 Elektrik komplett neu: inklusive Verteilerkasten, Leitungen, Steckdosen, FI-Schalter
•🛁 Neues Badezimmer mit Fenster: modernes Design, helle Fliesen, neue Sanitärobjekte in zeitgemäßem Stil
•🪵 Neuer Laminatboden: wohnlich, pflegeleicht und robust
•🔧 Decken abgehängt & LED-Spots eingebaut: in der ganzen Wohnung – angenehmes Lichtkonzept
•🍽️ : Einbauküche inkl. Elektrogeräte (Herd, Backofen, Kühlschrank, Einbaumikrowelle und Waschmaschine) – neuwertig und unbenutzt

Wichtig für Kapitalanleger: Die Küche, Beleuchtung und Bad-Ausstattung sind bereits im Objektwert enthalten – kein zusätzlicher Kapitalaufwand, keine Möblierung nötig. Sofort vermietbar.

🌞 Balkon & Raumaufteilung – mehr, als man erwartet
Das Wohn-/Schlafzimmer ist angenehm groß und ideal geschnitten: keine Dachschrägen, klare Stellflächen, genug Raum für Bett, Sofa, Schreibtisch und Schränke. Der Grundriss ermöglicht modernes Wohnen auf kompaktem Raum.

Besonderheit:
Die Fensterfront führt auf einen überdachten Balkon mit Südausrichtung – viel Licht, aber kein Hitzestau. Außensteckdose und Beleuchtung vorhanden. Perfekt für Frühstück, Pflanzen oder als erweiterter Lebensraum. Durch die Höhe (3. OG) hat man freie Sicht ohne Einblicke.

Weitere smarte Details:
•Großzügiger Flur – ideal für Garderobe, Schuhschrank oder Kommode
•Küche und Wohnraum separat abgesichert – praktische Stromkreise
•Steckdosen an jeder Wand – ideal für Medien, Licht, Technik
•TV-Anschlüsse links & rechts – vorbereitet für Wandmontage

🚗 Tiefgaragenstellplatz inklusive – eigener Platz, keine Suche
Zur Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz, fest zugeordnet. Gerade in dieser Lage ein echter Mehrwert:
➤ Schutz vor Wetter & Diebstahl
➤ Kein Suchen oder Ärger mit Bewohnerparkzonen
➤ Bei Vermietung separat ausweisbar
Ebenfalls enthalten: ein abschließbarer Kellerraum.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Nimm Kontakt auf »

Ausstattung

Balkon, Keller, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
🧱 Gepflegte WEG, starke Struktur – Investitionen erledigt, Rücklagen erhalten
Das Gebäude wurde 1976 in massiver Bauweise errichtet und seither laufend instand gehalten. Die Eigentümergemeinschaft hat im Jahr 2022 eine umfangreiche Gesamtsanierung beschlossen und erfolgreich umgesetzt – finanziert ohne Sonderumlage, über ein 15 Jahres Volltilger WEG-Darlehen mit 2,21 % Zinsbindung über 10 Jahre (HAUSBANK MÜNCHEN eG).

Sanierungsvolumen: über 1,1 Millionen Euro, unter anderem für:
•Flachdachsanierung mit energetischer Verbesserung
•Sanierung von Fassaden, Sockeln, Laubengängen & Balkonen
•Renovierung der Hausflure inkl. Anstriche und Bodenbeläge
•Neue Geländersysteme & Abdichtungen
•Begleitung durch Architekten & Fachfirmen

Am 26.06.2023 hat die Bafa der WEG eine Zuwendung von 53.000 € ausgezahlt. Da die Massnahmen umgesetzt wurden.

Die Wohnung hat 1.517/100.000 MEA und trägt anteilig zur Tilgung bei – transparent im Wirtschaftsplan ausgewiesen.

Der Anteil an der monatlichen Rückführung beträgt aktuell 121,15 €, enthalten im Hausgeld von 304 €.

Aufgeschlüsselt:
•Umlagefähig: 113,41 € (Heizung, Versicherung, Müll, Reinigung etc.)
•Nicht umlagefähig: 167,12 €
  → davon 121,15 € Tilgung
  → davon 23,12 € Rücklagenzuführung
• 2025 Grundsteuer B: 51,00 €

Vorteil für Käufer:
➤ Keine Sonderumlage geplant
➤ Maßnahmen abgeschlossen
➤ Rücklagenstruktur intakt
➤ Klar geregelte Kostenstruktur

🔧 Technik – solide & wartungsarm
Die zentrale Heizungsanlage vom Typ Viessmann Vitocrossal 200 (Gas-Brennwertkessel, Baujahr 2017) ist effizient, modern und zuverlässig. Sie wird regelmäßig gewartet und erfüllt alle aktuellen Anforderungen an die Gasbrennwerttechnik. Kein kurzfristiger Investitionsbedarf – weder für Heizung noch Technikräume.
➤ Energieausweis: Verbrauch 134 kWh/m²a (Klasse E) – realistisch für 70er-Bauten mit solider Grundsubstanz
➤ Warmwasser zentral über Heizungsanlage
➤ 19.07.2023 wurde von einem Energieberater ein Heizungs-Check 2.1 nach EnSimiMaV durchgeführt. Empfehlungen wie hydraulischer Abgleich, Erneuerung Heizungspumpe wurden umgesetzt. Rohrleitungen und Armaturen des Heizsystems sind bereits gedämmt.

Sanierungen Vergangenheit
➤ 2015 - 2018 Sanierung Steigstränge 153.717 €

🧠 Verwaltung – strukturiert, professionell, zuverlässig
Die Heidelberger Hausverwaltung betreut die Anlage seit Jahren. In den vergangenen Jahren hat sie nicht nur die WEG sauber geführt, sondern auch die gesamte Sanierung organisiert, die Finanzierung strukturiert und die Umsetzung eng begleitet. Alle relevanten Dokumente liegen vor, darunter:
•Protokolle mit klaren Beschlussfassungen
•Wirtschaftspläne mit sauberer Gliederung
•Energieausweis & Rücklagenübersicht
Käufer profitieren von klaren Regeln, funktionierender Kommunikation und rechtssicheren Eigentümerstrukturen.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Angebotspreis Gesamt: 187.000 €
• Wohnung (Sondereigentum): 165.000 €
• Tiefgaragenstellplatz (Sondereigentum): 15.000 €
• Einbauküche inkl. Marken-Elektrogeräten: 7.000 €

Ein fair kalkulierter Angebotspreis, der sowohl die Ausstattung als auch wertsteigernde Maßnahmen wie die Fassadensanierung 2023 berücksichtigt.
Nach aktuellem Stand sind keine weiteren Sanierungsmaßnahmen beschlossen oder geplant.

Vorteil: Keine zusätzlichen Investitionen nötig – sofort beziehbar oder vermietbar.

🟩 Fazit – Ideal für Eigennutzer & Kapitalanleger
Diese Wohnung überzeugt nicht durch Marketingsprache, sondern durch Substanz und Struktur:

• Umfangreiche Modernisierung 2025
• WEG-Sanierungen bereits abgeschlossen und bezahlt
• Lagevorteil: Heidelberg-Rohrbach mit bester Infrastruktur
• S-Bahn fußläufig erreichbar, Tiefgarage inklusive
• Balkon & Kellerraum, gute Gebäudestruktur
• Klare Rücklagenstruktur, niedrige laufende Kosten
• Sofort nutzbar – keine Altlasten, keine Baustellen

Ob als Kapitalanlage, Erstwohnung, Lösung für Studierende oder langfristige Vorsorge – diese Immobilie ist technisch solide und wirtschaftlich sinnvoll positioniert.

⚖️ Hinweis zur Haftung und Rechtsverbindlichkeit
Die Angaben zur Ausstattung und Sanierung beruhen auf Informationen des Verkäufers und dienen der allgemeinen Information.
Eine Haftung oder Garantie für Ausführungsqualität, Funktion, Mängelfreiheit oder Lebensdauer wird ausdrücklich nicht übernommen.
Maßgeblich sind ausschließlich der notarielle Kaufvertrag und die Besichtigung vor Ort.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!