Kernsaniert, zukunftssicher, fernwärmebereit (BankLiebling), Eigennutz/renditestarke Kapitalanlage

Objektbeschreibung

Kernsanierte EG-Wohnung mit Fernwärme, Aufzug & Vollausstattung – sofort bezugsfrei

Diese hochwertig kernsanierte 1-Zimmer-Wohnung im Hochparterre eines gepflegten Mehrfamilienhauses in Karlsruhe-Mühlburg kombiniert solide Bausubstanz, moderne Technik und attraktive Nutzungsmöglichkeiten – sowohl zur Kapitalanlage, für Eigennutzer oder zur seniorengerechten Selbstnutzung.
Die Wohnung ist leerstehend und sofort verfügbar. Sie wurde im Jahr 2019/2020 vollständig modernisiert. Erneuert wurden: Fenster mit Rollläden, Elektrik samt Sicherungskasten, Wasserleitungen, Bad, Heizkörper, Laminatboden, Türen sowie Decken mit integrierten LED-Spots. Die Einbauküche mit Markengeräten und die komplette Möblierung sind im Kaufpreis enthalten – eine möblierte Vermietung kann sofort starten.
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🏠 Ausstattung & Wohnkomfort
• Erdgeschoss (Hochparterre) – nur drei Stufen, ideal für Senioren, Monteure oder Selbstnutzer
• Aufzug zu Keller & Speicher – barrierearmer Zugang zu beiden Sondereigentumsräumen
• Fernwärmeanschluss beschlossen & bezahlt (Anteil ca. 1.200 €) – Umstellung in Umsetzung
• Separate Küche mit Fenster & Tür – selten bei 1-Zimmer-Wohnungen
• Badezimmer mit Dusche & Warmwasserboiler – voll funktionsfähig & gepflegt
• Häcker-Einbauküche mit Blaupunkt-Geräten – Spüle, Kochfeld, Kühlschrank, Oberschränke
• Wohnraum mit Essbereich – 2–3 Schlafplätze möglich, flexibel möblierbar
• LED-Deckenspots, Laminatboden, moderne Türen – gepflegter Gesamteindruck
• Fenster zur Straße (Ostseite) – freundliche Lichtverhältnisse, keine rückseitige Lage
• Gemeinschaftshof mit Fahrradstellplätzen – sauber, sicher, nutzbar für alle Eigentümer
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💰 Ertragsstark & planbar vermietbar
Diese Wohnung war über viele Jahre an Monteure möbliert vermietet – mit nachweisbaren Bruttomieten von bis zu 1.800 € pro Monat. Die Fortsetzung dieses Konzepts ist mit wenig Aufwand sofort möglich. Steuerlich interessant: Aufgrund der abgeschlossenen Sanierung keine 15 %-AfA-Grenze zu beachten. Damit ist diese Wohnung ideal für Kapitalanleger.
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📐 Raumaufteilung & Flächen
• Ca. 28 m² Wohnfläche laut Aufmaß
• 1 Zimmer mit Essplatz, Platz für Bett(en) & Stauraum
• Separate Küche mit Fenster
• Bad mit Dusche und modernem Warmwasserboiler
• Keller & Speicher im Sondereigentum – bequem per Aufzug erreichbar
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💡 Technische Daten
• Energieausweis: Verbrauchsausweis, Klasse D, 116 kWh/(m²·a)
• Heizung: zentrale Ölversorgung (Umstellung auf Fernwärme aktiv im Prozess)
• Funkzähler für verbrauchsgenaue Abrechnung
• TV-Anschluss frei wählbar, keine Anbieterbindung

🏢 WEG:
• 17 Einheiten, Rücklage 105.581 € (Stand 12/2024)
• Aktive Verwaltung & Beirat (Eigennutzer im Haus)
• Kein Renovierungsstau, gepflegter Zustand
• Fahrrad-/PKW-Hof gemeinschaftlich nutzbar
• Wohnung hat 24/1.000 MEA

Wirtschaftplan 2026
• Hausgeld: 208 €/Monat, davon:
 – 138,74 € umlagefähig
 – 34,38 € nicht umlagefähig
 – 35 € Rücklagenzuführung
• Rücklagenbildung der WEG: ca. 17.500 €/Jahr
• Rücklage zum 31.12.2024: 105.581 € (davon anteilig Wohnung 2.533,95 €)
• 2025 Grundsteuerbescheid: 36,13 €

🚀 Zukunftssicher durch Maßnahmen:
2023 wurde der Umstieg von der alten Ölheizung auf Fernwärme beschlossen. Eine Sonderumlage in Höhe von 50.000 € wurde beschlossen und bereits eingezogen – der Anteil dieser Wohnung (1.200 €) ist bezahlt. Der Anschluss an das Stadtwerke Netz erfolgt durch ein Fachunternehmen, die Übergabestation ist für 2025 geplant.
Mit dieser Maßnahme gewinnt die Wohnung an Energieeffizienz, Versorgungssicherheit und langfristig an Nebenkostenvorteilen. Auch bankenseitig ein starkes Argument.

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Ausstattung

Keller, Fahrstuhl, Einbauküche, Barrierefrei, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
🛠️ Ausstattung & Sanierungsstandard – hochwertig, zukunftsfähig, sofort nutzbar
Die Wohnung wurde 2019/2020 umfassend kernsaniert und hochwertig ausgestattet. Sämtliche Arbeiten wurden von Fachfirmen professionell umgesetzt. Der Zustand ist neuwertig und gepflegt, die Ausstattung ideal für Eigennutzer oder möblierte Vermietung.

🔧 Sanierung im Detail:
• Neue Elektrik inkl. Sicherungskasten
• Neue Wasser- und Abwasserleitungen
• Neues Bad mit großer Dusche, passiver Lüftung & Stiebel-Eltron-Boiler
• Hochwertige Häcker-Einbauküche mit Blaupunkt-Geräten von (Bosch/Siemens Gruppe): Herd, Mikrowelle, Waschmaschine
• Neue Kunststofffenster mit Rollläden
• Neue Zimmertüren
• Abgehängte Decken mit LED-Deckenspots in allen Räumen
• Fliesen in Flur & Bad, Laminat im Wohnbereich
• Alle Wandflächen neu tapeziert und gestrichen

⚡ Zukunftsorientierte Vorbereitung:
Für die geplante Erneuerung der WEG-Stromversorgung ist diese Wohnung vorbereitet:
• Decke im Flur abgehängt (Rigips)
• Neue Hauptleitung kann ohne Stemmarbeiten verlegt werden
→ Zeit-, Lärm- und Kostenvorteil bei Umsetzung durch die WEG

🔌 Weitere Merkmale:
• Separate Küche mit Fenster & Tür
• Spülnische mit Unterschrank & Armatur
• LED-Spots in allen Bereichen
• TV-Anschluss vorbereitet (Kabelvertrag gekündigt)
• Funkzähler für digitale Verbrauchserfassung
• Warmwasser über elektrischen Boiler – umlagefähig
• Küche & Waschmaschine im Kaufpreis enthalten (Mobiliar optional)
• Keller und Speicher im Sondereigentum, mit Aufzug erreichbar
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🏢 Zustand der Wohnanlage – solide WEG, klare Struktur, keine Sanierungsrisiken
Die Eigentümergemeinschaft Geibelstraße 32 ist solide aufgestellt, professionell verwaltet und aktiv in der Instandhaltung. In den letzten Jahren wurden alle relevanten Maßnahmen beschlossen, durchgeführt und teilweise aus Rücklagen finanziert.

✅ Bereits umgesetzte Maßnahmen:
• 2008: Erneuerung der Steigleitungen
• 2012: Sanierung der Balkone (Vorderseite)
• 2014: Fassadendämmung & neue Feuertreppe
• 2015–2020: Beschlüsse zu Fenstern, Türen & Wohnungsdurchbrüchen
• 2021: Aufzug komplett erneuert (ca. 45.000 €)
• 2023: Fernwärmeumstellung beschlossen
• 2024/25: Anteilige Sonderumlage für Fernwärmeanschluss (1.200 €) bereits bezahlt

📅 Geplante Maßnahmen (kostenklar & ohne Umlagepflicht):
• Elektrik: neue Hauptverteilung im Haus
• OG-Balkone hinten: WEG-finanzierte Sanierung (ohne Umlage)
• Keine Verpflichtung zur Kabelerneuerung in Wohnungen

📈 Vorteile für Käufer:
• Alle Maßnahmen sind klar geregelt und kalkulierbar
• Keine weiteren Sonderumlagen beschlossen
• 15 %-Grenze steuerlich nicht überschritten
• Förderung durch Fernwärmeanschluss möglich
• Keine Instandhaltungsstaus – sofort nutzbar
• Kapitalanleger profitieren von klarer AfA-Basis
• Sofort vermietbar – keine Investitionspflicht

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

📌 Sonstiges – provisionsfrei, solide verwaltet, steuerlich attraktiv, energetisch im Vorteil
Die Wohnung besitzt keinen Balkon und keinen Stellplatz, dafür aber:
• Eigenen Keller & Speicher – bequem per Aufzug erreichbar
• Gepflegte Gemeinschaftsanlagen & professionelle Verwaltung
• Langjährige Verwaltung mit zuverlässigem Verwaltungsbeirat
• Hausgemeinschaft mit mehreren Eigennutzern – gute Kommunikation, stabile Struktur

🧾 Fazit – durchdachte Kapitalanlage mit sofortigem Cashflow
Diese Wohnung ist:
• Kernsaniert & sofort bezugsbereit
• Nachweislich erfolgreich möbliert vermietet gewesen
• Ideal integriert in eine engagierte WEG mit guter Rücklage
• Bankfähig durch transparente Nebenkosten und klare Zuständigkeiten

📊 Vorteile für Käufer:
• Kapitalanleger: Sofort vermietbar, keine 15 %-AfA-Hürde
• Eigennutzer: Erdgeschoss, barrierearm, ruhig & zentral
• Senioren: EG-Wohnung, Aufzug bis Keller & Speicher
• Technisch vorbereitet für Fernwärmeanschluss & neue Elektro-Hauptleitung
• WEG-Rücklage: über 105.000 € (davon anteilig Wohnung 2.533,95 €)
• Hausgeld: nur 208 €/Monat (davon 138,74 € umlagefähig)
• Anteilige Fernwärme-Sonderumlage bereits voll bezahlt
• Keine zusätzlichen Kosten aus geplanter Elektrik-Modernisierung – diese Einheit ist bereits vorbereitet

♻️ Energieeffizienz mit Zukunft:
• Derzeit gültiger Energieausweis liegt vor
• Nach erfolgtem Fernwärmeanschluss verbessert sich der Energiekennwert nochmals deutlich
→ Vorteil bei Finanzierung & künftiger Vermietbarkeit

🔒 Sicher, planbar, provisionsfrei
• Verkauf direkt vom Eigentümer, ohne Makler
• Vollständige Dokumentation & transparente Historie
• Sofort verfügbar – ideal zum Einziehen oder Vermieten

✅ Abschluss-Fazit – 6 Gründe, warum dieses Objekt überzeugt:
1.Kernsaniert & neuwertig
Technisch auf Stand 2020: neue Elektrik, Fenster, Bad, Küche, Böden, Decken – sofort bezugsbereit ohne Sanierungsrisiko.
2.Sichere Hausgemeinschaft & top verwaltet
Alle WEG-Maßnahmen beschlossen, bezahlt & umgesetzt. Rücklage solide (>105.000 €), keine Sonderumlagen geplant.
3.Hohe Mietrendite möglich
Historische Bruttomieten bis 1.800 €/Monat bei möblierter Monteurvermietung. Ideal auch für Studenten, Singles, Senioren.
4.Zukunftssichere Energieversorgung
Fernwärmeanschluss bereits bezahlt & in Umsetzung – Energieausweis verbessert sich deutlich. Positiv für Finanzierung & AfA.
5.Flexibel nutzbar & steuerlich attraktiv
Kapitalanleger umgehen 15 %-Hürde, profitieren von sofortiger AfA. Eigennutzer erhalten bezugsfreie, ruhige EG-Wohnung mit Aufzug.
6.Provisionsfreier Direktverkauf vom Eigentümer
Kein Makler – schnelle, transparente Abwicklung. Sofort verfügbar mit vollständiger Doku.
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📌 Einziehen oder vermieten – diese Wohnung bietet alles, was zukunftssichere Immobilien ausmacht.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!