Preis reduziert: Altstadt-Denkmal ohne Substanzschäden, Baugenehmigung für 5 Wohnungen, § 7i-AfA

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein denkmalgeschütztes Altstadthaus (Baujahr 1879, Sandsteinfassade, Gewölbekeller) in der verkehrsberuhigten Waffenstraße in Landau. Die Baugenehmigung für Umbau und Nutzungsänderung zu einem Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen liegt vor (BAN0019/2023 vom 22.07.2026, Gebäudeklasse 4, inklusive Denkmalgenehmigung). Der Käufer kann direkt in die Ausführung gehen.

Substanz: Das Haus hat keine Substanzschäden. Die Standsicherheit ist gegeben, es gibt keine Anhaltspunkte für strukturelle Schäden, keinen Befall und keine Feuchteschäden. Mauerwerk, Decken und der historische Dachstuhl sind in gutem Zustand, der Gewölbekeller ist trocken.

Genehmigter Wohnungsspiegel (Wohnflächenberechnung vom 11.08.2026, gesamt rund 395 m²):
– W01, EG: 2 Zimmer, Bad, HWR, Gäste-WC – 65,80 m²
– W02, EG: Loftwohnung, barrierefrei nach DIN 18040-2 – 62,88 m²
– W03, OG: 4 Zimmer, Bad, Gäste-WC, HWR, Abstellraum – 132,21 m²
– W04, DG: 3 Zimmer, Bad – 59,95 m²
– W05, DG mit Spitzboden: Loft mit Galerie, Bad – 73,82 m²

Ausbaustand: Die OG-Wohnung war bis zuletzt bewohnt und braucht neue Oberflächen und ein neues Bad, keine Eingriffe in die Struktur. EG und DG sind entkernt, der Ausbau setzt direkt auf. Vorbereitende Elektroarbeiten sind ausgeführt. Ein Fernwärmeanschluss liegt im Keller, Bezug ab Ende 2026 möglich.

Unterlagen: Brandschutznachweis geprüft (Prüfbericht 28.03.2026), Brandschutzkonzept, Energiekonzept mit GEG-Nachweisen, vollständige Architektenplanung, Bestandspläne und aktuelle Wohnflächenberechnung liegen vor und werden ernsthaften Interessenten als Paket zur Verfügung gestellt.

Denkmal: Das Gebäude (Baujahr 1879, hohe Decken, repräsentative Sandsteinfassade) ist Einzeldenkmal. Die Sanierungskosten können nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden (9 % jährlich in den ersten acht Jahren, danach 7 % über vier Jahre, Bescheinigung der Denkmalbehörde vorausgesetzt).

Die Rechnung für Investoren: Umsetzungskosten nach eigener Kostenaufstellung rund 570.000 € (1.435 €/m², Baukosten mit 10 % Reserve, Bauleitung in Eigenregie), mit Architekt für Ausführung und Bauleitung rund 630.000 €. Gesamtinvestition inklusive Erwerbsnebenkosten etwa 1,0 bis 1,05 Mio. €, also rund 2.500 bis 2.700 €/m² fertig sanierte Wohnfläche in der Altstadt. Mietpotenzial nach Fertigstellung rund 61.500 € kalt pro Jahr (14 €/m² für die vier neu ausgebauten Wohnungen mit 60 bis 74 m², zusammen rund 262 m²; 11 €/m² für die OG-Wohnung mit 132 m²), Bruttomietrendite rund 6 % auf die Gesamtinvestition, zuzüglich Steuervorteil aus der Denkmal-AfA nach § 7i EStG von bis zu rund 25.000 € pro Jahr in den ersten acht Jahren und rund 20.000 € in den vier Jahren danach (bei 45 % Steuersatz und bescheinigten Sanierungskosten von rund 630.000 €). Alternativ Aufteilung nach WEG und Einzelverkauf der fünf Wohnungen – die Teilungserklärung mit zwei Nachträgen liegt vor. Ein Investorenblatt mit Kostenaufstellung, Flächen und Rendite steht als PDF zum Download bereit.

Kaufpreis 399.000 €, das entspricht rund 1.000 €/m² genehmigter Wohnfläche. Wir streben die Beurkundung bis Jahresende an, Übergabe nach Vereinbarung. Alle Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; maßgeblich sind die Unterlagen im Verkaufspaket.

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Ausstattung

Keller, Parkett

Bemerkungen:
Ausbaustand: EG entkernt, OG als Wohnung ausgebaut (Parkett/Holzdielen), DG Rohzustand mit sichtbarem historischem Dachstuhl, Gewölbekeller. Ein Fernwärmeanschluss liegt bereits im Keller, ein Bezug von Fernwärme ist ab Ende 2026 möglich. Alle Genehmigungen, der geprüfte Brandschutznachweis und die Architektenplanung liegen vor. Eine Wohnung im EG ist barrierefrei nach DIN 18040-2 geplant. Teilungserklärung mit zwei Nachträgen vorhanden, Aufteilung nach WEG vorbereitet. Vorbereitende Elektroarbeiten bereits ausgeführt.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Verkauf provisionsfrei direkt vom Eigentümer. Ein vollständiges Unterlagenpaket (Grundbuch, Teilungserklärung, Baugenehmigung, Brandschutz, Pläne, Wohnflächenberechnung, GEG-Nachweise) wird nach Erstkontakt zur Verfügung gestellt. Besichtigungen nach Absprache.

Makler mit konkretem Kaufinteressenten sind willkommen.

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