Mehrfamilienhaus Kaiserslautern Innenstadt, 8 Wohnungen & 5 Garagen & Ausbaureserve, Provisionsfrei

Objektbeschreibung

Provisionsfrei direkt von den Eigentümern: Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und fünf Garagen in Innenstadtlage von Kaiserslautern, Reichswaldstraße 29–31. Drei Wohnungen sind bei Übergabe frei, die Altverträge haben Mietreserve, und im Souterrain liegt Ausbaufläche für eine neunte Wohnung.

DAS HAUS
Das Haus wurde von unseren Großeltern gebaut und ist seit seiner Errichtung Mitte der 1950er Jahre in Familienbesitz. In zwei weiteren Bauabschnitten ist es auf seine heutige Größe gewachsen. Zwei Hausnummern mit gemeinsamem Treppenhaus, vier Vollgeschosse über Souterrain und Kellerräumen, 645 m² Grundstück auf zwei Flurstücken.

Acht Wohnungen zwischen 65 und 96 m², zusammen 630 m² Wohnfläche. Sieben Wohnungen haben 3 Zimmer, Küche, Bad. Die Wohnung im 3. OG links hat 2 Zimmer mit großer Wohnküche. Vier Wohnungen haben ein besonders großes Wohnzimmer, sechs einen Balkon oder eine Terrasse auf der ganztägig sonnigen Südseite.

DIE JAHRESMIETE STEIGT AN DREI STELLEN
1. Drei Wohnungen freie Wohnungen mit 251 m² und eine Garage können Sie nach eigenen Vorstellungen neu vermieten. Zum Soll von 10,50 €/m² vermietet, bringen sie 32.226 € zusätzliche Jahresmiete.
2. Im Souterrain liegen rund 110 m², die zu einer zusätzliche Wohnung ausgebaut werden können. Potenzial für eine neue Wohnung in Innenstadtlage.
3. Mietreserve im Bestand. Vier der fünf bestehenden Verträge liegen mit 4,81 bis 7,73 €/m² unter dem Soll von 10,50 €/m². Diese Mieten können Sie Schritt für Schritt im Rahmen der gesetzlich erlaubten Mieterhöhung und bei Mieterwechseln anheben.

Das Mietniveau ist am Markt bestätigt: Im August 2026 haben wir eine Wohnung im Haus zu 10,48 €/m² neu vermietet. Auf unsere Anzeige kamen 94 Bewerbungen in weniger als zwei Wochen, und schon von den ersten drei Besichtigern wollten zwei die Wohnung nehmen.

Bei den meisten Value-Add-Objekten hängt das Potenzial an künftigen Mieterwechseln. Hier können Sie es ab dem Tag der Übergabe umsetzen.

MIETVERHÄLTNISSE
Alle fünf Mietverhältnisse laufen unbefristet, ohne Staffel- oder Indexmiete. Mietrückstände gibt es nicht, die Mietverhältnisse laufen seit Jahren beanstandungsfrei. Alle Mietverträge liegen vollständig und unterschrieben vor.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller

Bemerkungen:
HEIZUNG
Dezentral: eigene Gastherme je Wohnung für Heizung und Warmwasser. Jeder Mieter bezieht sein Gas selbst, eine Heizkostenabrechnung entfällt.

BEREITS INVESTIERT
• 3. OG links: Komplettrenovierung 2022 für rund 40.000 €, inklusive komplett neu aufgebautem Bad
• Frischwasser: Zulauf von der Straße bis in den Keller samt Wasseruhren 2024 vom städtischen Energieversorger neu verlegt
• EG links und EG rechts: je eine neue Gastherme 2022

DIE DREI FREIEN WOHNUNGEN
Bei den drei freien Wohnungen entscheiden Sie selbst, ob Sie mit wenig Aufwand vermieten oder durch hochwertige Ausstattung eine höhere Miete erzielen.
• EG links, 96 m²: Die Wohnung selbst hat ca. 81 m² plus eine überdachte Südterrasse mit ca. 30 m², dazu ein Eckbalkon nach Nord und Ost. Neue Gastherme 2022.
• EG rechts, 90 m²: die räumlich am besten ausgestattete Wohnung des Hauses. Holzfußböden in Flur und drei Zimmern, große Einbauküche, Speisekammer mit Fenster, Besenkammer, Südterrasse ca. 7 m², neue Gastherme 2022. Die freie Garage grenzt an die Terrasse und lässt sich mitvermieten.
• 3. OG rechts, 65 m²: Wände, Türen, Elektrik und Rollläden sind erledigt, die neuen Heizkörper sind geliefert. Offen sind die Montage der Heizkörper sowie der Bodenbelag in drei Zimmern, damit Sie über Boden und Ausstattung selbst entscheiden können.

GARAGEN
Fünf Garagen mit Toren zur Heustraße, vier davon mit direktem Zugang zum Innenhof. Vier sind vermietet, eine ist frei.

AUSBAUFLÄCHE SOUTERRAIN
Rund 110 m² zusammenhängende Fläche unter dem Erdgeschoss der Nr. 29, jahrzehntelang gewerblich genutzt. Eigener großer Eingang mit Eingangsraum von der Reichswaldstraße, zwei weitere Zugänge, mehrere große Fenster, volle Deckenhöhe. Küchenanschlüsse, Gastherme und Starkstromanschlüsse sind vorhanden. Über einen neuen Türdurchbruch kann eine (zukünftige) Souterrainwohnung als einzige Wohnung im Haus direkten Zugang zu Hof und Garten bekommen.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas

JAHRESMIETE UND KAUFPREIS
Alle Beträge sind Nettokaltmieten.
Ist-Jahresmiete heute: 33.702 € (5 Wohnungen und 4 Garagen vermietet)

Soll-Jahresmiete und Bruttorendite auf den Kaufpreis:
• bei Vollvermietung: 65.928 €, Faktor 18,2, Rendite 5,5 %
• bei Vollvermietung auf Marktniveau: 81.780 €, Rendite 6,8 %
• zusätzlich mit ausgebautem Souterrain: 95.640 €, Rendite 8,0 %
Die Sollmieten basieren auf 10,50 €/m² Wohnfläche und 50 € monatlich für die freie Garage. Investitionen sind nicht berücksichtigt.

Den Kaufpreis haben wir auf die Vollvermietung kalkuliert. Die Anhebung der Altverträge und das Souterrain sind im Preis nicht enthalten, diesen Spielraum bezahlen Sie nicht im Voraus. Kaufpreis je m² Wohnfläche rund 1.905 €. Gegenüber einem Maklerangebot mit üblicher Käuferprovision von 3,57 % sparen Sie rund 42.840 €.

BETRIEBSKOSTEN
Umlagefähige Betriebskosten 2025: 8.076,81 €, das sind 1,10 €/m² im Monat. Heizung und Warmwasser sind nicht enthalten, weil jeder Mieter sein Gas selbst bezieht. Es bestehen keine Verwalter- oder Wartungsverträge, die Sie binden.

ENERGIE
Bedarfsausweise vom 03.09.2026, gültig bis 02.09.2036. Nr. 29: Endenergiebedarf 383,3 kWh/(m²·a), Nr. 31: 380,1 kWh/(m²·a), Erdgas, Klasse H, Baujahr laut Ausweis 1955. Gemessen wurden 2008 nur 138,9 kWh/(m²·a), rund ein Drittel des Rechenwerts der Bedarfsausweise. Diese arbeiten mit einem genormten Modellhaushalt und konservativen Standardwerten.

VERKAUF
Wir verkaufen selbst, ohne Makler: keine Provision und ein direkter Draht zu denen, die das Haus seit Jahrzehnten kennen. Besichtigungen einzeln nach Vereinbarung. Das ausführliche Exposé mit allen Zahlen senden wir Ihnen gern auf Anfrage.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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