Seevilla am Phoenixsee – 1. Reihe, Westlage, 180° Panorama, auf 3 Etagen nicht einsehbar

Objektbeschreibung

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/486054/

Bitte sehen Sie sich vorab die eigens für dieses Anwesen erstellte Objektwebsite an:

villa-phoenixsee.de

Dort erleben Sie die Villa mit großformatigen Videos und Bildern, einem vollständigen Rundgang, Grundrissen, Detailaufnahmen und dem kompletten Exposé deutlich umfassender als in einem Portal-Inserat.

Diese Seevilla ist kein Haus mit etwas „Blick aufs Wasser“, sondern ein außergewöhnliches Anwesen in 1. Reihe am Phoenixsee: echte Westlage, 180°-Panorama über die volle Seebreite und rund 50 ha unverbaute See- und Parkflächen. Wenn der See am Abend in Gold und Kupfer schimmert, wird die Terrasse zum Logenplatz. Gleichzeitig entsteht etwas, das in einer exponierten Seelage besonders selten ist: Privatsphäre. Durch die erhöhte, tief zurückgesetzte Position und den Sichtschutz ist das Haus vom Gehweg auf allen drei Wohnebenen praktisch nicht einsehbar.

Auf ca. 312 m² Wohnfläche und 701 m² Grundstück verbindet das 2018 errichtete Anwesen repräsentatives Wohnen mit ungewöhnlich viel echter Nutzungsqualität. Große Glasflächen öffnen die Wohnräume zu See und Garten; bereits der Eingangsbereich spannt sich über eine ca. 17,5 m breite Fensterfront. Rund 119 m² Terrassen, davon ca. 35 m² überdacht, erweitern das Wohnen nach draußen. Zusätzlich schafft eine 32-m²-Dachterrasse eine dritte Außenebene mit eigenem Blickwinkel auf See und Umgebung.

Der Grundriss unterstützt dieses Konzept konsequent: Die repräsentative Wohnebene bündelt Eingang, Essen, Küche, Arbeiten und die große Seeterrasse; eine private Ebene verbindet Wohnen, Heimkino, Schlafen, Bad und Garten unmittelbar miteinander. So entstehen keine isolierten „Highlights“, sondern zusammenhängende Lebensbereiche mit kurzen Wegen zwischen Innenraum, Terrasse, Garten und Wasserblick.

Der Garten ist nicht nur gestaltet, sondern als privater Freizeitbereich geplant: Swim-Spa, vollwertige Außenküche, großzügige Liege- und Aufenthaltszonen, zwei wettergeschützte Terrassen und eine inszenierte Außenbeleuchtung schaffen ein Wohngefühl, das sonst eher aus hochwertigen Resorts bekannt ist. Im Inneren setzen eine individuell geplante High-End-Küche aus edlem Palisander, Musikanlagen auf High-End-Niveau, ein Heimkino im sechsstelligen Ausstattungsbereich, maßgefertigte Einbauten und hochwertige Materialien den Anspruch fort.

Besonders wertvoll ist die zweite, vollständig eigenständige und hochwertig ausgebaute Wohneinheit. Sie verfügt über eigenen Zugang, eigene Garage, eigenen Stellplatz und eigene Zähler und kann autark genutzt oder vermietet werden. Ebenso lässt sie sich für Familie, Gäste oder Arbeiten einsetzen oder mit der Hauptwohnung zu einer großzügigen Gesamtvilla verbinden. Ein rund 6 m hohes, helles Treppenatrium verbindet die Ebenen und ermöglicht dabei eine klare Trennung der Wohnbereiche.

Zwei großzügige Garagen und zwei zusätzliche Stellplätze machen das Anwesen auch im Alltag uneingeschränkt praktikabel. Entscheidend ist jedoch die Kombination: erste Reihe, echte Westlage, Weite statt dichter Nachbarschaft, außergewöhnliche Privatsphäre und eine Ausstattung, die nicht aus Einzel-Extras besteht, sondern als Gesamtprojekt geplant wurde.

Eine Immobilie für Käufer, die nicht nur Quadratmeter suchen, sondern eine Wohnqualität und Lage, die sich kaum reproduzieren lassen.

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Ausstattung

Terrasse, Garten, Keller, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Pool · Schwimmbad, Einbauküche, Gäste-WC, Klimaanlage, Fliesen

Bemerkungen:
Die Ausstattung wurde nicht nach Katalog zusammengestellt, sondern bis ins Detail geplant – mit hochwertigen Materialien, maßgefertigten Lösungen und Technik, die Komfort, Sicherheit und Alltagstauglichkeit verbindet.

High-End-Küche aus edlem Palisander: großformatige Arbeitsinsel in Marmoroptik mit nahtlos integriertem Becken, zwei Induktionsfelder plus Teppan-Yaki, Deckenhaube mit Außenmotor und ca. 1.200 m³/h, Siemens-Premiumgeräte, zwei integrierte Sous-Vide-Bäder, Einbau-Weinkühlschrank, Side-by-Side-Kühlung, Vakuumierer, Kaffeevollautomat sowie außergewöhnlich viel maßgefertigter Stauraum. Die Küche ist nicht nur optischer Mittelpunkt, sondern auf ambitioniertes Kochen und Bewirten ausgelegt.

Perfektes Heimkino und High-End-Audio: 4,80 m breite schalldurchlässige Screen-Research-Leinwand, Sony-4K-Projektor, aufwendiges Infinity-/Focal-Lautsprechersystem, Pass-Labs-/Cello-Endstufen, Marantz/Linn und Motor-Vorhangverdunkelung der 11,5 m breiten Fensterfront. Die Ausstattung liegt im sechsstelligen Bereich. Audio auf High-End-Niveau ist auch in weiteren Räumen integriert.

Outdoor & Wellness: Aquatic-5-Swim-Spa, 5,8 × 2,28 m, mit zwei Gegenstromanlagen, 50 Düsen, fünf Pumpen, LED, Fontänen und Wasserfällen. Die aufwendige hydraulische Solar-Abdeckung besitzt Vakuumdämmung; hinzu kommen starke PUR-Dämmung ringsherum und Anbindung an den Haus-Solar-Heizkreis. Die Abdeckung wird über zehn Solar-Hydraulikzylinder nahezu lautlos bewegt. Der Spa ist exakt nach Westen orientiert und verbindet Schwimmtraining, Entspannung und Abendsonne.

Rund 119 m² Terrassen, davon ca. 35 m² überdacht, verteilen das Leben auf mehrere Außenbereiche. Zwei überdachte Terrassen verfügen über Infrarot-Heizstrahler, TREX-Dielen, integrierte Beleuchtung und 4Seasons Premium-Möblierung. Hinzu kommen eine 32-m²-Dachterrasse sowie eine Liegeterrasse direkt am Swim-Spa mit vorbereiteter Warm-/Kalt-Außendusche.

Die vollwertige Außenküche ist deutlich mehr als ein Grillplatz: 153-cm-Boretti-Grill mit fünf Brennern plus zwei Hochleistungs-Infrarotzonen bis 400 °C, Granitarbeitsflächen, Kühlschrank, Marmorbecken, Markise und umfangreicher Stauraum machen sie zu einer echten zweiten Küche im Freien.

Smart Home & Sicherheit: 60 Homematic-Geräte, automatisierte Warema-Raffstores, Fingerprint-Zutritt, DoorBird, Alarm-/Wasser-/Rauchsensorik sowie Bewegungs- und Präsenzsensoren. Die Beschattung reagiert auf Sonnenstand, Temperatur und Wind; bei Rauchalarm fahren die Raffstores automatisch hoch. Zutritt und zahlreiche Funktionen lassen sich per App, Fernbedienung, Smartwatch oder Sprachsteuerung bedienen.

Komfort & Technik: drei Daikin-Innengeräte mit Betrieb bis etwa 19 dB, Dreifachverglasung, Schiebeelemente bis 3,8 m, Fußbodenheizung im gesamten Haus und kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung. Echtes FTTH-Glasfaser reicht bis ins Haus; CAT7-Verkabelung liegt in nahezu allen Räumen.

Materialien und Bäder: 90×90-Feinsteinzeug, Palisander- und Kupferdetails, flächenbündige Türen mit Tectus-Bändern und Magnetschlössern, hochwertige Markenarmaturen und individuell ausgeführte Einbauten. Bereits der Eingangsbereich öffnet sich über eine ca. 17,5 m breite Fensterfront zu See und Grün; das Schlafzimmer über ein ca. 4 m breites Panoramafenster direkt zum Garten.

Auch der Garten ist technisch durchdacht: 6-Zonen-Hunter-Bewässerung mit Sensorik und App-Steuerung sowie Mähroboter mit Zonensteuerung reduzieren den Pflegeaufwand. Außenbeleuchtung, Wege und Terrassen sind als zusammenhängendes Konzept angelegt.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Gas

Der Verkauf erfolgt direkt vom Eigentümer und ohne Maklercourtage. Einbauten, Einbauschränke und Geräte sind weitgehend Bestandteil des Angebots – von der individuell geplanten Küche über hochwertige Terrassenmöbel bis zur Ausstattung der Außenküche. Individuelle Vereinbarungen sind möglich.

Bemerkenswert für ein Anwesen dieser Größe und Ausstattung ist die Energieeffizienz: Der aktuelle Endenergiebedarf beträgt 49 kWh/(m²a). Zusätzlich liegt ein zweites energetisches Gutachten mit nur 21 kWh/(m²a) vor, das für einen späteren Austausch der bestehenden Heizung gegen eine Wärmepumpe erstellt wurde. Damit wurde die energetische Perspektive einer zukünftigen Wärmepumpen-Nachrüstung bereits gesondert untersucht.

Die dokumentierten Heizkosten liegen bei nur ca. 201 € monatlich für das gesamte 312-m²-Haus einschließlich zweiter Wohneinheit und Swim-Spa mit bis zu 37 °C Wassertemperatur. Fußbodenheizung im gesamten Haus, 42–50 cm Wandaufbau mit PUR-Dämmung, Dreifachverglasung und kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung unterstreichen das hochwertige Energiekonzept.

Die zweite Wohneinheit eröffnet nicht nur räumliche, sondern auch wirtschaftliche Flexibilität. Eigener Zugang, eigene Zähler, eigene Garage, eigener Stellplatz sowie Schall- und Brandschutztrennung ermöglichen eine klar getrennte Nutzung oder Vermietung. Die Miete lag 2026 bei rund 2.100 € monatlich. Alternativ lässt sich die Einheit für Familie, Gäste oder Arbeiten einsetzen oder mit der Hauptwohnung zu einer großzügigen Gesamtvilla verbinden.

Zwei großzügige Garagen – ca. 5,80 × 3,60 m und 5,80 × 3,12 m – bieten auch großen Limousinen und SUVs komfortabel Platz. Hinzu kommen zwei Stellplätze. Eine Wallbox lässt sich über den darunterliegenden Hausanschlussraum vergleichsweise einfach nachrüsten.

Echtes FTTH-Glasfaser reicht bis ins Haus; CAT7-Verkabelung ist in nahezu allen Räumen vorhanden. Das Anwesen steht auf eigenem Grund und Boden, nicht auf Erbpacht.

Sämtliche wesentlichen technischen Unterlagen, Pläne und Nachweise liegen vollständig vor, darunter Energie- und Bauunterlagen sowie Elektro- und Netzwerkplanung. Das erleichtert nicht nur die Prüfung vor dem Kauf, sondern auch spätere Anpassungen oder Nachrüstungen.

Besichtigungen erfolgen nach individueller Absprache. Für den umfassenden ersten Eindruck empfiehlt sich vorab die Objektwebsite villa-phoenixsee.de mit Videos, Rundgang, Grundrissen, Detailaufnahmen und vollständigem Exposé.

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