Zweifamilienhaus /großzügiges Einfamilienhaus

Objektbeschreibung

Eckdaten & Kennzahlen:

* Objekttyp: Zweifamilienhaus / großzügiges Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte,volle 2 Etagen ohne Dachschrägen)

* Wohnfläche: 150 m² (2 × 75 m²)
* Nutzfläche: 75 m² im sauberen, trockenen Vollkeller

* Grundstück: 578 m² Traumgrundstück in perfekter Süd-West-Ausrichtung (GRZ 0,4 laut Bauunterlagen von 1964)

* Zustand: Vollständig kernsaniert (Dach inkl. Dämmung, Isolierglasfenster, gepflasterte Zufahrt, neues Garagentor, erneuerte Elektroinstallation ca.2005)
* Energetisch optimiert:Gezielte Innendämmung relevanter Außenwände für minimale Wärmeverluste
* Heizung: Zukunftssichere Pelletheizung (Einbau 2021/22 ) – 100 % unabhängig von Öl & Gas, voll GEG-konform
* Parken: Elektrifizierte Einzelgarage + zusätzlicher Pkw-Außenstellplatz

* Verkaufspreis: 719.000 € VB (Rechnerischer Substanzwert: 740.000 €)

* Courtage: Provisionsfrei vom Eigentümer (Sie sparen ca. 26.000 € Maklergebühren)

DIE HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK:
* Umfassend kernsaniert: Neues Dach (inkl. Dämmung), neue Isolierglasfenster, neu gepflasterte Einfahrt, neues Garagentor, neue Elektroinstallation ca. 2005
* Zukunftssichere Pelletheizung (2021/22): Nahezu neuwertig, vollkonform mit aktuellen Umweltauflagen (GEG)
* Keine Dachschrägen: Volle Raumhöhe in allen Geschossen
* Sonnengrundstück: 578 m² nach Süd-Westen ausgerichtet
* Bequemes Parken: Garage elektrifiziert + Außenstellplatz

* Provisionsfrei: Direkter Kauf vom Eigentümer ohne Makleraufschlag
PREIS / BEWERTUNG: Der rechnerische Gesamtwert der Immobilie (578 m² Grundstück in gefragter Süd-West-Lage Brühl-Mitte + voll kernsanierte Bausubstanz) liegt gemäß aktueller Bodenrichtwertanalyse und Bausubstanzbewertung bei ca. 740.000 €. Um der bestehenden Befristung bei der Gesamteigennutzung Rechnung zu tragen, bieten wir das Objekt zu einem attraktiven Vorzugspreis von 719.000 € (VB) an

RAUMAUFTEILUNG & MIETSITUATION:
* Erdgeschosswohnung (ca.75 m² Wfl.):
3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Zugang zu Terrasse & Garten, Stellplatz
Status: Verlässlich vermietet (Mietdauer ca.2,5 Jahre) Die Mieteinnahmen fließen pünktlich ab dem ersten Tag.
* Option: Der Erwerber kann nach Eigentumsübergang unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung samt Garten selbst zu beziehen.
Obergeschosswohnung (ca. 75 m² Wfl.):
3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon
* Status: Seit rund 30 Jahren an ein sehr angenehmes, betagtes Ehepaar vermietet. Sehr herzliches Mietverhältnis.
* Ihr Vorteil: Verlässliche Mieteinnahmen senken Ihre monatliche Bankrate spürbar
* Zukunftsperspektive: Perfekt für Eigennutzer, die das EG selbst bewohnen und das OG als Tilgungshilfe nutzen. In Zukunft bleibt die Option offen, die beiden Etagen wieder zu einem großen Einfamilienhaus zusammenzuführen.
* Vollkeller (75 m² Nutzfläche): Saubere, trockene Abstell-, Wasch- und Wirtschaftsräume (eigene Außentreppe direkt in den Garten).
* Aussenbereich: Neu gepflasterte Zufahrt, elektrifizierte Einzelgarage mit neuem Garagentor, Pkw-Freistellplatz, Terrasse und gepflegter Garten.

UMBAUKONZEPT (INSPIRATION FÜR FAMILIEN): Für das Erdgeschoss existiert bereits ein einfacher Grundriss-Entwurf (siehe Bildgalerie):
* Neuer Traum-Wintergarten (ca. 34 m²): Durch einen lichtdurchfluteten Anbau in den Süd-West-Garten entsteht ein neuer Wohn- und Essbereich inklusive umgebauter offener Küche.
* Kostenvorteil: Der darüberliegende Balkon könnte hierbei als Orientierung dienen.
* Zwei ruhige Schlafzimmer: Bisheriges Wohn- und Kinderzimmer lassen sich in zwei separate Schlafbereiche umgestalten.
* Baurechtliches Potenzial: Dank der hohen GRZ 0,4 lt Bauunterlagen von 1964; bietet das 578 m² Grundstück beste Voraussetzungen für eine spätere Erweiterung.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Parkett, Teppichboden, Fliesen

Sonstige Angaben

Heizungsart: Sonstiges (s. Text)
Energieträger: Holzpellets


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