Zweifamilienhaus in Butzbacher Kernstadt – 131 m² ab 2027 frei + Mieteinnahmen - provisionsfrei

Objektbeschreibung

Dieses Zweifamilienhaus in der Butzbacher Kernstadt verbindet drei Qualitäten, die selten zusammenkommen: bereits vorhandene Mieteinnahmen, viel Platz für unterschiedliche Lebensmodelle und eine klare Perspektive für die künftige Nutzung.

Auf einem 353 m² großen Grundstück steht das Haus aus dem Baujahr 1930 mit 190,24 m² Wohnfläche, verteilt auf zwei abgeschlossene Wohneinheiten und insgesamt acht Zimmer – verkauft wird ohne Käuferprovision.

Die Wohnflächen teilen sich auf in 58,71 m² im Erdgeschoss (Wohnung 1) und 131,53 m² im Ober- und Dachgeschoss (Wohnung 2, inkl. Balkonanteil).

Die Erdgeschosswohnung ist langfristig vermietet; die aktuelle Warmmiete beträgt 540 € (420 € Kaltmiete, 120 € Nebenkostenvorauszahlung).

Die Einheit im Ober- und Dachgeschoss wird derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt und zum 01.01.2027 frei.
Ab 2027 stehen dem Erwerber somit mehrere Wege offen: Eigennutzung, Neuvermietung, perspektivisch Mehrgenerationenwohnen oder eine Kombination aus Wohnen und Vermieten.

Diese flexible Konstellation macht die Immobilie sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessant. Wer selbst einziehen möchte, kann dies bereits Anfang 2027 realisieren und gleichzeitig von den bestehenden Mieteinnahmen profitieren.

Zur Ausstattung gehören ein großer Balkon im Obergeschoss, ein Holz-Kaminofen, eine Einbauküche, zwei neu geschaffene Pkw-Stellplätze vor dem Haus sowie Keller- und Abstellflächen.

Das Kellergeschoss bietet einen zusätzlichen Nutzbereich mit WC, Mini-Küche (Kochfeld, Spüle, Spülmaschine) und überdachtem Außenzugang – ideal für Feste im Garten oder als funktionale Erweiterung. Auch der im Garten aufgestellte Pool gehört zum Verkaufsumfang.

Eine weitere Verbesserung wurde im Außenbereich umgesetzt: Die erforderliche Feuerwehrzufahrt zum Hinterhaus wurde inzwischen hergestellt. Damit ist eine zuvor noch ausstehende Maßnahme abgeschlossen.

Verkauft wird direkt vom Eigentümer, ohne Maklerbeteiligung. Umfangreiche Verkaufsunterlagen einschließlich Bauzeichnungen, Aufmaßplänen und einer von einem Architekten erstellten Wohnflächenberechnung liegen vor.

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Ausstattung

Balkon, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Pool · Schwimmbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Das Haus wurde in den vergangenen Jahrzehnten in mehreren Schritten modernisiert. Hervorzuheben sind der 2006 eingebaute Holz-Kaminofen, die überwiegend 1993 erneuerten Kunststofffenster mit Doppelverglasung (zwei Fenster sind aus Holz), die 2002 sanierte Außenfassade sowie der 2010 errichtete Balkon im Obergeschoss. Ergänzend wurde im Innenbereich eine Innendämmung mit Rigips und Styropor ausgeführt.

Beheizt wird das Gebäude über eine Ölzentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; der Wärmeerzeuger stammt aus dem Jahr 1991. Zum Objekt gehören vier Öltanks mit jeweils 1.000 Litern Fassungsvermögen.

Das Haus verfügt über ein Satteldach mit Ziegeleindeckung und eine Holztreppe. Die Bodenbeläge bestehen aus Vinyl, Fliesen und Kork. Die Außenwandstärke beträgt im Erd- und Obergeschoss 40 cm, im Dachgeschoss 27 cm.

Im Obergeschoss unterstreichen der großzügige Balkon, der Kaminofen und die Einbauküche den wohnlichen Charakter. Das Dachgeschoss bietet mit drei Zimmern, einem Bad und Flur weitere voll nutzbare Wohnfläche.

Abgerundet wird die Ausstattung durch geräumige Keller- und Abstellräume sowie einen zusätzlichen Nutzbereich im Kellergeschoss mit WC und Mini-Küche (Kochfeld, Spüle, Spülmaschine). Über eine überdachte Außentreppe ist dieser Bereich direkt vom Garten aus erreichbar – ideal für Feiern oder als funktionale Ergänzung im Alltag.

Der im Garten aufgestellte Pool mit rund 3 m Durchmesser und ca. 0,90 m Höhe gehört mit zum Verkaufsumfang.
Im Außenbereich wurden zwischenzeitlich zwei Pkw-Stellplätze vor dem Haus neu geschaffen. Zudem wurde die erforderliche Feuerwehrzufahrt zum Hinterhaus hergestellt. Insgesamt stehen somit zwei Pkw-Stellplätze zur Verfügung.

Energieausweis: Bedarfsausweis nach GEG, Endenergiebedarf 235,3 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse G, wesentlicher Energieträger Öl, Baujahr Wärmeerzeuger 1991, ausgestellt am 21.04.2026, gültig bis 20.04.2036 (Reg.-Nr. HE-2026-006349605).

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Kaufpreis: 449.000 € – provisionsfrei für den Käufer.

Mieteinnahmen und Nutzung: Die Erdgeschosswohnung ist langfristig vermietet; aktuelle Warmmiete 540 € (420 € Kaltmiete, 120 € Nebenkostenzahlung). Die Kaltmiete wurde kürzlich angehoben und liegt nach Einschätzung des Eigentümers unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Etwaige weitere Mietanpassungen sind unter Berücksichtigung der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen zu prüfen.
Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss wird derzeit noch vom Eigentümer genutzt und steht ab dem 01.01.2027 zur Verfügung. Somit bietet die Immobilie bereits kurzfristig die Möglichkeit zur Eigennutzung der größeren Wohneinheit bei gleichzeitig bestehenden Mieteinnahmen aus dem Erdgeschoss.

Rechtliche Hinweise / Grundbuch: Im Grundbuch bestehen zugunsten des Hinterhauses Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. Zudem sind in Abteilung II Vorkaufsrechte eingetragen. Die Vorkaufsberechtigten haben zugesagt, bei Vorlage eines konkreten Kaufangebots zeitnah eine Verzichtserklärung zu unterzeichnen. Die erforderlichen Erklärungen und deren rechtliche Wirksamkeit sind im Rahmen der Kaufabwicklung sicherzustellen. Einzelheiten ergeben sich aus dem Grundbuch und den vollständigen Verkaufsunterlagen.
Die erforderliche Feuerwehrzufahrt zum Hinterhaus wurde inzwischen hergestellt.

Grundstück: Flur 2, Flurstück 297/1; Grundstücksgröße 353 m². Bodenrichtwert 220 €/m².

Unterlagen: Bauzeichnungen, Aufmaßpläne, Wohnflächenberechnung (Dipl.-Ing. Architekt) und Energieausweis liegen vor und werden qualifizierten Interessenten auf Anfrage zur Verfügung gestellt.

Besichtigung: Ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung. Wir freuen uns über Anfragen ernsthafter Kaufinteressenten. Makleranfragen sind nicht erwünscht.

Haftungsausschluss: Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers sowie vorliegenden Unterlagen. Sie wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Irrtümer, Änderungen und Abweichungen bleiben vorbehalten. Verbindliche Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Kaufobjekts ergeben sich aus dem notariellen Kaufvertrag.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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