Renditeobjekt - Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten + 1 Gewerbe in Falkenstein – provisionsfrei

Objektbeschreibung

Immobilie mit Bestand, Charakter und Perspektive.

Die Gartenstraße 54 in Falkenstein ist ein klassisches Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1900 mit insgesamt 5 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. 4 der 6 Einheiten sind aktuell vermietet. Zwei Einheiten stehen dem neuen Eigentümer frei zur Verfügung: eine Wohnung im 1. Obergeschoss sowie die ehemalige Verkaufsfläche (Bäckerei) im Erdgeschoss.

Damit verbindet das Objekt laufende Mieteinnahmen mit einem klaren Potenzial zur Weiterentwicklung.

- Ist-Miete: 1.170 € nettokalt/Monat (14.040 € p.a.) aus 4 vermieteten Einheiten
- Kalkulatorische Soll-Miete bei Vollvermietung: ca. 21.240 € p.a.
- Heizzentrale 2022 vollständig erneuert
- Dachgeschoss 2025 zusammengelegt und modernisiert (vermietet)
- Kaufpreis: 185.000 € – ca. 512 €/m² Wohn-/Nutzfläche
- Für den Käufer: keine Maklerprovision

Aufteilung der Einheiten:
- WE 01 – EG, Gewerbe (ehem. Bäckerei-Verkaufsstelle): ca. 64,72 m², leer, sanierungsbedürftig
- WE 02 – 1. OG rechts: ca. 49,03 m², vermietet
- WE 03 – 1. OG links: ca. 49,36 m², leer, renovierungsbedürftig
- WE 04 – 2. OG rechts: ca. 49,03 m², vermietet
- WE 05 – 2. OG links: ca. 49,36 m², vermietet
- WE 06/07 – DG, zusammengelegt: ca. 99,93 m², modernisiert und vermietet

Die beiden freien Einheiten:
WE 03 (1. OG) ist mit überschaubaren Renovierungsarbeiten kurzfristig wieder vermietbar; das weiß geflieste Badezimmer befindet sich bereits in einem guten Zustand.
WE 01 (EG) ist flexibel nutzbar als Büro, Praxis, Studio oder für anderes stilles Gewerbe. Eine Umnutzung zu Wohnraum wäre vorab baurechtlich zu prüfen (behördliche Genehmigung und Umbau).

Rendite-Indikator (unverbindliche Modellrechnung, ohne Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Steuern, Instandhaltung und Bewirtschaftungskosten):
- Ist-Situation: 14.040 € Jahresnettokaltmiete = 7,59 % Bruttorendite (Faktor 13,2)
- Vollvermietungsszenario: 21.240 € = 11,48 % Bruttorendite (Faktor 8,7)
Das Vollvermietungsszenario ist eine kalkulatorische Größe und setzt die Vermietung der freien Einheiten nach Investition des Käufers voraus. Es handelt sich weder um Anlageberatung noch um eine Zusicherung künftiger Erträge.

Ideal für Kapitalanleger, Bestandshalter und Käufer mit eigener Idee für die beiden freien Einheiten.

Eigentumsstruktur:
Das Objekt ist aktuell an drei Eigentümergesellschaften (WEG-Struktur) aufgeteilt und wird als Gesamtobjekt veräußert.

Nimm Kontakt auf »

Ausstattung

Bemerkungen:
Gebäudesubstanz und Sanierungsstand

Erneuerte Heizzentrale (2022):
- Viessmann Vitocrossal 300 Gas-Brennwertkessel
- Vitocell 300-V Speicher mit 200 Litern Fassungsvermögen
- Neues Abgassystem
- Schornsteinsanierung

Hinweis zum Energieausweis: Die im Energieausweis ausgewiesenen Verbrauchswerte (Datengrundlage 2015–2017, Energieeffizienzklasse E) sind auf die frühere Heizungsanlage zurückzuführen und nicht auf die 2022 neu installierte Gas-Brennwert-Heizzentrale. Ein neuer Energieausweis wurde bislang nicht erstellt, da der vorhandene Ausweis noch bis 03.09.2028 gültig ist.
_______________________
Modernisiertes Dachgeschoss (2025):
- Zwei Dachgeschosseinheiten zu einer Wohneinheit mit ca. 99,93 m² zusammengelegt
- Unter anderem neuer Bodenbelag
- Vermietet
_______________________
Gewerbeeinheit im Erdgeschoss:
- Ca. 64,72 m², ehemalige Bäckerei-Verkaufsstelle
- Fliesenboden, Ladeneinrichtung teilweise noch vorhanden
- Sanierungsbedürftig, Nutzung je nach Konzept und Genehmigung
_______________________
Gebäude & Umfeld:
- Massives Mehrfamilienhaus, Baujahr 1900, Grundsanierung 1997 lt. Energieausweis
- Repräsentative Klinkerfassade mit Sandsteinelementen
- Gepflegtes Treppenhaus mit historischen Haustüren
- Rückwärtige Grünfläche, Grundstück ca. 280 m² (Flurstück 241h, Gemarkung Falkenstein)
- Erhaltungsrücklage per 13.08.2026: 11.445,85 €
_______________________
Hinweis zum Zustand:
Zum Umfang der Grundsanierung von 1997 sowie zu Alter und Zustand von Dach, Fenstern, Fassade, Elektro- und Leitungsinstallation liegen keine gesicherten Angaben vor. Wir empfehlen eine Besichtigung mit Sachverständigem.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Informationen zur Kaufanfrage / Besichtigung

Damit wir Anfragen zügig und fair bearbeiten können, bitten wir Sie vorab um einige kurze Angaben:
- Kapitalanlage oder Eigennutzung (ggf. Nutzungsidee für die freien Einheiten)
- Geplante Finanzierung (Eigenkapital / Finanzierungsbestätigung)
- Gewünschter Zeitrahmen
Alle Angaben werden vertraulich behandelt. Auf Anfrage stellen wir Ihnen die vorhandenen Objektunterlagen zur Verfügung und erläutern Ihnen die Vermietungssituation sowie die Entwicklungsmöglichkeiten der beiden freien Einheiten.

Kosten beim Kauf:
Für den Käufer fällt keine Maklerprovision an. Die Kosten der notariellen Beurkundung und des Grundbuchvollzugs tragen Verkäufer- und Käuferseite je zur Hälfte, die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

Rechtlicher Hinweis:
Alle Angaben beruhen auf den Informationen und Unterlagen, die von den Eigentümergesellschaften bzw. von Dritten zur Verfügung gestellt wurden. Eine eigene Überprüfung durch MehrwertPlus Immobilien hat nicht stattgefunden; für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Flächenangaben, Darstellungen und Visualisierungen (inkl. KI-Visualisierungen der Entwicklungsmöglichkeiten) dienen der unverbindlichen Orientierung. Änderungen, Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Die Anzeige ist freibleibend, stellt kein Angebot im Sinne des § 145 BGB dar und begründet keine vertraglichen oder vorvertraglichen Verpflichtungen. Maßgeblich sind ausschließlich die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag. Diese Haftungsbeschränkung gilt nicht bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit sowie bei der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.

MehrwertPlus Immobilien ist für die Verkäuferseite tätig. Vertretungsverhältnisse und Vollmachten werden im Rahmen der notariellen Beurkundung nachgewiesen.

MehrwertPlus Immobilien
Inh. Julia Martin
(Immobilienmaklerin selbstständig gemäß § 34c GewO)
Hirschfelder Str. 44
08107 Kirchberg

Tel: +49 151 68517851
E-Mail: info(at)mehrwertplus-immo.de

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.