Zweifamilienhaus mit Weitblick und großem Garten

Objektbeschreibung

Dieses Zweifamilienhaus in ruhiger Hanglage von Essenheim verbindet zwei Dinge, die selten zusammenkommen: großzügigen Raum für eine Familie und eine vollständig eigenständige zweite Wohneinheit. Nach Osten öffnet sich das Haus zum Garten und gibt den Blick über die rheinhessische Landschaft frei.

Wohnen auf zwei Ebenen:
Von der Straße empfängt Sie ein überdachter Eingangsbereich neben der rund 53 m2 großen Doppelgarage - Platz für zwei Fahrzeuge, Fahrräder, Werkbank und Gartengeräte. Das Haus wirkt von hier eingeschossig - erst auf der Gartenseite zeigt die Hanglage ihre Qualität: Das Untergeschoss ist vollwertig belichtet und führt ebenerdig auf die Terrasse.

Erdgeschoss:
Küche mit Essplatz und das angrenzende Wohnzimmer bilden das Zentrum der Hauptwohnung. Daran schließen ein Freisitz, eine großzügige Diele, das Elternschlafzimmer, ein Kinderzimmer, ein Tageslichtbad mit Wanne an.

Die Böden: Jura-Marmor in Diele und Flur, Echtholzparkett in Schlaf- und Kinderzimmer, Fliesen in Küche, Ess- und Wohnbereich.

Untere Ebene:
Über die Treppe erreichen Sie einen sehr großen zweiten Wohn- und Essbereich mit offener Küche (45 m2) mit Blick und Zugang zum Garten, ein weiteres Schlafzimmer und ein Bad mit Dusche. Ein direkter Zugang auf die Terrasse sowie eine eigene Hauseingangstür macht diese Ebene besonders flexibel: als Rückzugsbereich für heranwachsende Kinder, als Homeoffice-Etage oder als Gästebereich.

Wohneinheit 2:
Die separate Wohneinheit mit rund 73 m2 verfügt über Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und eine eigene Terrasse. Sie kann vom Erwerber selbst genutzt oder vermietet werden — für Angehörige, ein Mehrgenerationenkonzept oder als Mieteinnahme zur Finanzierung.

Garten und Außenanlagen:
Der Garten ist das Herzstück des 802 m2 großen Grundstücks. Zwei Olivenbäume und ein Maulbeerbaum
geben ihm einen fast mediterranen Charakter — sie gedeihen hier dank des milden rheinhessischen Klimas.
Ein Spielturm mit Rutsche macht den Garten zum Paradies für Kinder, ein Gewächshaus lädt zum eigenen Anbau ein, und an der Feuerstelle klingen Sommerabende gemeinsam aus. Die Ausrichtung nach Osten sorgt für Morgensonne beim Frühstück und angenehm kühle Nachmittage im Schatten.
Zwei Terrassen, ein Freisitz am Essbereich und ein Balkon bieten auf jeder Ebene einen Platz im Freien.
Der Blick reicht über die Dächer des Ortes bis in die Weinberge.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Barrierefrei, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Photovoltaik und Elektromobilität:
Auf dem Dach ist eine Photovoltaikanlage mit 20,8 kWp installiert, ergänzt durch einen Batteriespeicher mit 20
kWh Kapazität. Überschüssiger Strom wird ins Netz eingespeist. In der Doppelgarage ist ein Starkstromanschluss (400 V) vorhanden; der Stromkreis für eine Wallbox ist im Verteilerkasten bereits separat abgesichert, sodass eine Wallbox ohne weitere Elektroinstallation montiert werden kann. An zwei Stellen der Außenfassade sind Stromanschlüsse vorhanden, etwa für WLAN-Kameras oder Beleuchtung.

Gebäudetechnik und Modernisierung
Die Wasser- und Stromleitungen wurden 2016 erneuert, die Fenster 2017 (Dreifachverglasung).

Ein vorhandener Kamin mit drei Zügen ermöglicht den Einbau eines Holzofens auf jeder Etage.

Heizung und Energie
Die Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2008 versorgt Heizung und Warmwasser. Mit einem
Endenergieverbrauch von 96,3 kWh/(m2·a) erreicht das Gebäude die Effizienzklasse C und liegt damit deutlich
unter dem Durchschnitt des Wohngebäudebestands.

Doppelgarage und Stellplätze
Die Doppelgarage misst rund 53 m2 - deutlich mehr als eine übliche Doppelgarage mit 35 bis 40 m2.
Neben zwei Fahrzeugen bleibt Raum für Fahrräder, eine Werkbank oder Gartengeräte. Wasseranschluss und
Waschbecken und Vorbereitung für Wallbox sind vorhanden. Die Garage ist in das Haus integriert und erlaubt direkten Zugang zum Wohnbereich.

Insgesamt stehen sechs Stellplätze zur Verfügung: zwei in der Garage, zwei
davor und zwei weitere neben dem Haus. Aus der Garage gelangt man direkt in den Wohnbereich.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Für den Ausbau des Dachgeschosses liegt eine Baugenehmigung der Kreisverwaltung Mainz-Bingen vor (Bauantrag vom 05.07.2023, gültig bis 31.03.2027). Die Planung umfasst rund 113 m2 Nutzfläche im Dachgeschoss: Kinderzimmer, Schlafzimmer, Bad, Schrankraum und Abstellraum. Die Vorarbeiten sind bereits geleistet: Im Dachgeschoss sind ein separater Stromverteiler sowie Wasser- und Abwasserleitung vorhanden.
Die Genehmigung ist grundstücksbezogen und geht auf den Erwerber über; eine Verlängerung der Geltungsdauer ist nach § 74 Abs. 2 LBauO Rheinland-Pfalz möglich. Der Ausbau ist bislang nicht ausgeführt;
die Genehmigungsplanung kann auf Wunsch eingesehen werden.

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