Architektenvilla 2023 | 323 m² | provisionsfrei | Kinzigtalblick | Sauna & Kamin | A+

Objektbeschreibung

Diese außergewöhnliche Villa vereint moderne Architektur, hochwertige Bauqualität und ein durchdachtes Raumkonzept auf drei Ebenen. In begehrter Hanglage gelegen, eröffnet die Immobilie einen beeindruckenden Süd-Blick ins Kinzigtal und verbindet repräsentatives Wohnen mit hoher Alltagstauglichkeit. Die Raumstruktur ist großzügig, klar zoniert und ideal für Familien, die Wert auf Komfort, Privatsphäre und ein gehobenes Wohnambiente legen.

Highlights auf einen Blick: provisionsfrei (keine Käufercourtage) · 323 m² Wohnfläche · Baujahr 2023 · Kinzigtal-Panoramablick · 40 m² Südwest-Terrasse · Klafs-Sauna · 4 Bäder + Gäste-WC · KNX-Smart-Home · Klimatisierung · Energieeffizienzklasse A+ · Kamin · Einlieger-Option · Lastenaufzug über 3 Ebenen · 4 Stellplätze

Bereits beim Betreten des Hauses entsteht ein besonderer Eindruck: Der großzügige Eingangsbereich eröffnet den Blick in das über 6,5 Meter hohe Atrium mit Ganzglasgeländer und massiven Eichenholzstufen. Auf der Eingangsebene befinden sich drei Schlafzimmer – zwei Kinderzimmer mit eigenem Kinderbad sowie der separat angelegte Elternbereich mit Schlafzimmer, Ankleide und Elternbad mit Badewanne und großer, begehbarer Glasdusche.

Das Obergeschoss bildet den repräsentativen Lebensmittelpunkt des Hauses. Hier befinden sich die großzügige Wohnküche mit Kochinsel und Panoramablick sowie das separate Wohnzimmer mit Kamin und markanter Industrial-Style-Abtrennung aus echtem Stahl – ergänzt durch ein innenliegendes Fenster ebenfalls aus Echtstahlprofilen. Beide Räume öffnen sich über große Hebe-Schiebeanlagen auf die 40 m² große Südwest-Terrasse, die als verlängerter Wohnraum ins Freie konzipiert wurde. Ergänzt wird das Obergeschoss mit einem Gäste-WC und einem an die Küche angebundenen Vorratsraum.

Im Untergeschoss setzt sich die hochwertige Konzeption konsequent fort: Ein großzügiger Wellnessbereich mit Klafs-Glassauna, Dusche und WC schafft privaten Rückzugsraum auf hohem Niveau. Ergänzt wird diese Ebene durch ein Gästezimmer mit eigenem En-Suite-Bad, ein Bürozimmer mit Einbauschrank, ein Hobbyzimmer sowie zwei ebenerdige Zugänge zum Garten – alle Zimmer sind mit bodentiefen Fenstern und natürlichem Lichteinfall ausgestattet. Ein großzügiger Flur mit Bodenspotlights und weiterem Einbauschrank verbindet die Räume. Durch die zwei separaten ebenerdigen Eingänge eignet sich das Untergeschoss zudem optional für eine Nutzung als Einliegerbereich (z. B. für Au-pair, Pflegekraft oder Homeoffice). Auf dieser Ebene befinden sich zudem ein Technikraum, ein Hauswirtschaftsraum mit Anschlussmöglichkeit für zwei Waschmaschinen sowie ein Abstellraum, welcher optional auch als Küche genutzt werden kann (alle Anschlüsse sind bereits vorgesehen).

Durchdachte Details wie der direkte Zugang zur Garage (40 m²), der Wäschewurf aus beiden Bädern direkt in die Waschküche, das erhöhte Podest für Waschmaschine und Trockner sowie ein komfortabler Lastenaufzug, der alle drei Etagen miteinander verbindet, unterstreichen den hohen funktionalen Anspruch der Immobilie. Insgesamt stehen vier Stellplätze zur Verfügung: drei auf dem geschlossenen Hofbereich sowie ein weiterer in der Garage.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Smart Home & Technik
•Gira KNX-Steuerung mit Kontroll-Touchpanels
•App-Steuerung für Licht, Rollläden, Heizung, Garagentor, Hoftor, Terrassendach und Hauszugang
•Video-Sprechanlage mit Nachtsicht und 4 Innenstationen
•App-gesteuerte Alarmanlage mit zonenweise schaltbaren Bereichen
•SONOS-System in Küche, Eltern- und Kinderbad sowie auf der Terrasse

Rohbau & Energiestandard
•KfW-55-Standard
•Massives 36,5-cm-Ziegelmauerwerk mit Mineralwolldämmung und mineralischem Wandaufbau
•Besonders hohe Deckenhöhen: UG 2,55 m / EG 2,75 m / OG 2,65–4,20 m
•Massive Rollladen- und Raffstorekästen mit hochwertigem Wärme- und Schallschutz
•Langlebiges Zink-Stehfalz-Dach mit vorbewitterten Spenglerarbeiten
•Anhydritestrich mit besonders hoher Trittschalldämmung und hoher Dämmung zwischen den Geschossen

Energie & Heizung
•Vaillant Luft-Wärmepumpe (Baujahr 2023) mit 800-Liter-Wasserspeicher
•Zentrale Lüftungsanlage
•Fußbodenheizung in allen Räumen
•5,6-kWp-Photovoltaikanlage mit App-Monitoring
•Klimaanlage in Küche, Wohnzimmer, beiden Kinderzimmern und Elternschlafzimmer
•Außengeräte weit abseits der Wohn- und Sichtbereiche

Küche
• Nolte-Küche mit Kochinsel und Barbereich
• Induktionskochfeld mit integriertem Dunstabzug
• Siemens-Einbaugeräte
• Integrierte Wasserfilteranlage
• Weiße Quarzstein-Arbeitsplatte
• Zementfliesen im Küchenbereich

Bäder & Wellness
•4 vollwertige Bäder + Gäste-WC, alle WCs in Weiß-Matt
•Elternbad mit Doppelwaschtisch (180 cm) in Weiß-Matt-Mineralguss
•Dusch-WC mit Fernbedienung im Elternbad
•Alle weiteren Waschtische in Weiß-Matt-Mineralguss
•Spülrandlose WCs in Weiß-Matt im gesamten Haus
•Bodentiefe Glasduschen
•Armaturen in gebürstetem Edelstahl oder Nickel
•Klafs-Glassauna im Wellnessbereich (App-steuerbar), extra hoch
•Wäschewurf aus Eltern- und Kinderbad direkt in die Waschküche

Böden & Oberflächen
•Extra breite und lange Eichendielen, gebürstet und geölt, verklebt verlegt
•Spachteltechnik in Diele, Treppenabgang UG, OG-WC und vor dem Kamin
•Bäder und Wellnessbereich mit großformatigen 120×120 cm Fliesen
•75×75 cm Fliesen in Abstellräumen
•Garage vollständig gefliest
•Mineralischer Kalkputz und mineralische Farbe im gesamten Haus

Fenster & Türen
•3-fach-Verglasung, innen weiß matt / außen hellgrau matt, alle Fenster abschließbar
•Schallschutzfenster in allen Schlafbereichen
•Einbruchschutz an allen relevanten Fenstern
•2 große Hebe-Schiebeanlagen (Wohn- und Essbereich zur Terrasse)
•Alu-Raffstore und Rollläden durchgängig
•Individuelle Haustür mit Echtholzverkleidung, Einbruchschutz und automatischer Verriegelung
•Extra hohe Innentüren: 225 cm im EG/OG, 211 cm im UG
•Alle Innentüren mit Lackoberfläche, ohne Schlüssellöcher – integrierter Schließmechanismus im Griff
•Schallschutztüren in allen Schlaf- und Nassbereichen sowie Waschküche
•Industrie-Design-Innentür und -Fenster aus echtem Stahl

Terrasse & Außenbereich
•40 m² Terrasse in Südwest-Lage mit thermisch behandeltem Bambus-Belag
•Ganzglas-Geländer aus Weißglas
•App-steuerbares beleuchtetes Terrassendach
•2 senkrechte Markisen für Windschutz
•4 Heizstrahler (gesamt 8,8 kW)
•Außenwasseranschluss und Stromanschlüsse für Outdoor-Musikanlage auf der Terrasse
•Garten (2026 neu angelegt) mit zwei zusätzlichen Gartenterrassen
•4 Außenwasserstellen
•Schwebendes elektrisches Hoftor
•Paketbriefkasten mit 2 Fächern

Weitere Highlights
•Lastenaufzug über alle Etagen
•Kamin von Spartherm mit Drucküberwachung in Verbindung mit der Lüftungsanlage
•Einbauschränke mit Spiegel-Schiebetüren, Push-to-Open und Beleuchtung
•Einbau-Büro im Untergeschoss
•Ganzglas-Treppengeländer mit Weißglas, Massivholz-Eiche-Treppenstufen
•4 Stellplätze (3 Hof + 1 Garage), Wallbox-Anschluss vorbereitet

Sonstige Angaben

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme

Das Objekt ist unvermietet und steht zum 1. Dezember 2026 bezugsfrei zur Verfügung.

Inventar und Einbauten
Küche, Sauna, sämtliche Einbauschränke, Badschränke und die fest installierte Beleuchtung sowie zahlreiche weitere Einbauten sind Bestandteil des Kaufobjekts. Darüber hinaus können nach individueller Abstimmung weitere Möbel und Ausstattungsgegenstände im Objekt übernommen werden; der Umfang wird in einer Inventarliste zum Kaufvertrag festgehalten.

Elektromobilität
Für die Nachrüstung einer Wallbox ist die Infrastruktur bereits vorbereitet: In der Garage steht ein wandseitiger Anschlusspunkt zur Verfügung, im Hofbereich ist eine Zuleitung verlegt. Eine Ladeeinrichtung ist nicht installiert.

Laufende Kosten, Heizung und Strom
Die laufenden Betriebskosten lagen bei bisheriger Eigennutzung bei rund 380 Euro monatlich. Darin enthalten sind insbesondere Grundsteuer, Versicherungen, Müllentsorgung, Wasser sowie regelmäßige Wartungen von Schornsteinfeger, Lastenaufzug, Hoftor, Wärmepumpe und Lüftungsanlage.

Heizung und Warmwasser werden vollständig über die Luft-Wärmepumpe erzeugt, die über einen eigenen Stromzähler verfügt.

Als unverbindlicher Orientierungswert lagen die Stromkosten der Wärmepumpe bei bisheriger Nutzung – bereits unter Berücksichtigung des selbst erzeugten Solarstroms – bei rund 170 Euro monatlich. Die tatsächlichen Kosten hängen insbesondere von individuellem Verbrauch, Stromtarif und PV-Ertrag ab.

Photovoltaikanlage
Die 5,6-kWp-Photovoltaikanlage erzeugt Strom zur direkten Nutzung im Haus:

• Wärmepumpe – Solarstrom wird vorrangig für Heizung und Warmwasser genutzt.
• Haushalt – darüber hinaus verfügbarer Strom steht den übrigen elektrischen Verbrauchern zur Verfügung.
• Netzeinspeisung – nicht unmittelbar im Objekt verbrauchter Strom wird in das öffentliche Netz eingespeist.

Durch den direkten Eigenverbrauch reduziert die Photovoltaikanlage den erforderlichen Netzstrombezug für Wärmepumpe und Haushalt. Überschüssiger Strom wird eingespeist. Ein Stromspeicher ist derzeit nicht vorhanden.

Sämtliche Verbrauchs- und Kostenangaben basieren auf der bisherigen Eigennutzung und dienen ausschließlich als unverbindliche Orientierungswerte. Die tatsächlichen Betriebskosten richten sich nach individuellem Verbrauch, Versorgungsverträgen und zukünftiger Nutzung.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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