Investment Düsseldorf | 593 m² | 17,8-fach SOLL | 315 m² Neuvermietungspotenzial

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein gründerzeitliches Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1908 in ruhiger Seitenlage von Düsseldorf-Eller. Das einseitig angebaute Eckgebäude umfasst acht Wohnungen und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit insgesamt rund 593 m² Mietfläche. Zu jeder Einheit gehört ein eigenes Kellerabteil.

Besonders interessant für Kapitalanleger: Vier der neun Einheiten mit insgesamt ca. 315 m² bzw. 53 % der Gesamtfläche stehen zur Neuvermietung zur Verfügung. Drei Wohnungen wurden bereits vollständig renoviert und mit neuen Einbauküchen ausgestattet. Hinzu kommt die freie Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Der Erwerber kann damit einen erheblichen Teil der zukünftigen Mieterschaft selbst auswählen – bei vermieteten Bestandsobjekten ist das die Ausnahme.

Bei Vollvermietung (ohne zusätzliche Investition) steigt die Jahresnettokaltmiete von derzeit 35.928 € auf rechnerisch 84.072 €. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 17,8 und einer Bruttorendite von 5,61 %. Für die hochwertig renovierten freien Wohnungen mit Einbauküche sind lediglich 12,00 bis 13,50 €/m² kalkuliert; die SOLL-Mieten bewegen sich damit innerhalb der für Düsseldorf-Eller ortsüblichen Mietspanne.

Fassade und Treppenhaus sind überarbeitet, die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 2017. Für das Gebäude liegt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer über 15 Jahre vor, das eine entsprechend erhöhte AfA ermöglichen kann. Die Abgeschlossenheitserklärung liegt ebenfalls vor, sodass neben der Bestandshaltung auch eine Einzelverwertung der Wohnungen möglich bleibt. Im Baulastenverzeichnis der Landeshauptstadt Düsseldorf ist nichts eingetragen (Auskunft vom 10.08.2026).

Der Verkauf erfolgt direkt durch die Eigentümerin. Für den Käufer fällt keine Provision an.

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Ausstattung

Bemerkungen:
• Drei Wohnungen vollständig renoviert, jeweils mit neuer Einbauküche, Laminat und bodengleicher Dusche
• Fassade neu gestrichen, Klinker und Stuckgliederung aufgearbeitet
• Treppenhaus neu gestrichen, neuer Vinylboden, historischer Mosaikboden im Eingangsbereich erhalten
• Teilweise neue Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierverglasung
• Gas-Zentralheizung, Baujahr 2017
• Kellerabteil für jede Einheit
• Gewerbeeinheit mit zwei Schaufensterfronten, separatem Zugang, zwei WC-Anlagen mit Vorräumen und
rückwärtigem Nebenraum
• Ruhiger, begrünter Innenhof mit Baumbestand
• Provisionsfreier Direktverkauf

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas


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