Rarität in Prien – Einfamilienhaus am Fluss Prien mit Bergblick, Wintergarten & PV

Objektbeschreibung

Ein Haus, dessen Qualität sich nicht allein in Quadratmetern ausdrückt

Dieses Haus lebt von einer Kombination, die in Prien selten zusammenkommt: ruhig und zentrumsnah, unmittelbar am Fluss und zugleich mit Bergblick, weitgehend privat und dennoch mitten im Alltag.

Das 1978 errichtete Einfamilienhaus bietet 161,95 m² Wohnfläche nach WoFlV und fünf Zimmer.

Im Erdgeschoss bilden Wohnzimmer, Essbereich und Küche eine zusammenhängende Raumfolge. Das Wohnzimmer umfasst rund 32 m²; über den Essbereich entwickelt sich der Blick weiter zum Garten und zum Wintergarten.

Der großflächig verglaste Wintergarten ist dabei weit mehr als nur ein Anbau. Mit rund 20 m² realer Grundfläche bildet er einen geschützten Übergang zwischen Haus, Terrasse und Garten. Seine Glasfront lässt sich weit öffnen; 10 m² des Wintergartens sind bereits in der angegebenen Wohnfläche enthalten.

Im Obergeschoss befinden sich das Schlafzimmer, zwei weitere gut nutzbare Zimmer und das bereits weitgehend modernisierte Bad mit bodengleicher Dusche.
Bei der Wandfliese durfte sich der Architekt bewusst zurückhalten: Die Flächen sind fachgerecht vorbereitet, die endgültige Gestaltung bleibt dem zukünftigen Eigentümer überlassen.

Die südorientierten Räume haben unmittelbaren Bezug zum überdachten Balkon und zum Bergpanorama. Ein Gäste-WC befindet sich im Erdgeschoss.

Mehr Raum als die Wohnflächenzahl vermuten lässt

Zur Wohnfläche kommen insgesamt 114,68 m² zusätzliche Flächen, die bewusst und transparent getrennt ausgewiesen werden.

Davon entfallen 36,01 m² auf ausgebaute und beheizte Zusatzflächen im Kellergeschoss: beheizter Ruheraum, Sauna-/Wellnessbereich mit Fußbodenheizung sowie beheizter Erschließungsflur.

Sauna, Dusche und Eckbadewanne bilden einen eigenständig nutzbaren Wellnessbereich mit deutlich höherer Aufenthaltsqualität als eine klassische Kellerfläche.

Weitere 78,67 m² Nutz- und Nebenflächen verteilen sich auf Keller-/Lagerbereich, Heiz-/Technikraum, Garage, Außenabstellraum und den separaten Tiefgaragen-Stellplatz.

Terrassen und Balkon verfügen zusammen über rund 51 m² reale Außenfläche. Ihre nach WoFlV anrechenbaren Anteile sind bereits in der angegebenen Wohnfläche berücksichtigt.

Grundrisse und eine detaillierte Flächenübersicht zeigen die Aufteilung transparent und ohne künstliches Aufblähen der Wohnfläche.

Keller: 1999 saniert und heute trocken

Der Keller wurde bereits 1999 saniert und zeigt sich trocken und ohne den bei älteren Gebäuden häufig typischen Kellergeruch. Gerade für den ausgebauten Wellnessbereich ist das ein entscheidender Qualitätsunterschied. Der Zustand ist bei einer Besichtigung unmittelbar wahrnehmbar und olfaktorisch angenehm.

Die damalige Kellersanierung ist fotografisch dokumentiert; die Aufnahmen können ernsthaften Interessenten zur Verfügung gestellt werden.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Teppichboden, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Energetisch teilmodernisiert – deutlich weiter als das Baujahr vermuten lässt

Dach und Fenster wurden 2011 energetisch saniert und dabei nicht lediglich nach den damaligen gesetzlichen Mindestanforderungen, sondern nach den strengeren BAFA-Förderkriterien ausgeführt. Die Maßnahmen wurden vom Verkäufer als Energieeffizienz-Experten fachlich begleitet. Die Fenster sind dreifach verglast.

Das Ergebnis zeigt sich auch im aktuellen Energieausweis: Trotz der noch vorhandenen Ölheizung liegt der Endenergieverbrauch bei 100,3 kWh/(m²·a) und damit unmittelbar an der Grenze zur Energieeffizienzklasse C. Formal ausgewiesen ist Klasse D.

Die bestehende Heizung ist ein Öl-Niedertemperaturkessel, Baujahr 1991.

Auf dem Dach befindet sich eine Photovoltaikanlage mit rund 11 kWp. Die Abrechnung für 2025 weist einen Jahresertrag von rund 8.600 kWh aus. Die bestehende Einspeisevergütung bietet zusätzliches wirtschaftliches Ertragspotenzial; entsprechende Unterlagen können eingesehen werden.

ZEITFENSTER BIS 17.02.2027

Für Schnellentschlossene: außergewöhnlich attraktiver Förderrahmen bereits gesichert

Für die Umstellung auf eine Wärmepumpe liegt bereits eine verbindliche Förderzusage über 45 % auf bis zu 60.000 € förderfähige Kosten vor – damit ist ein Zuschuss von bis zu rund 27.000 € möglich.

Im förderfähigen Zusammenhang können auch Fußbodenheizung, notwendige Bodenaufbauten und unmittelbar damit verbundene Bodenbeläge berücksichtigt werden.

Da die konkrete technische Ausführung und die Beauftragung eines Heizungsbauers noch ausstehen, besteht bei einer zeitnahen Kaufentscheidung noch Gestaltungsspielraum innerhalb der technischen, zeitlichen und förderrechtlichen Möglichkeiten.

Wichtig: Die Umsetzung ist nicht im Immobilienkaufpreis enthalten. Entscheidet sich der Käufer für die Nutzung dieses Förderfensters, wird die Maßnahme gesondert zum Immobilienkauf vereinbart. Der Verkäufer bleibt als bestehender Förderempfänger und Auftraggeber für die fördergerechte Abwicklung verantwortlich. Wirtschaftlich trägt der Käufer den nach tatsächlich ausgezahlter Förderung verbleibenden Eigenanteil sowie gegebenenfalls gewünschte oder nicht förderfähige Mehrleistungen.

Bei vollständiger Ausschöpfung von 60.000 € förderfähigen Kosten entsprechen 45 % Förderung rund 27.000 € Zuschuss und rechnerisch rund 33.000 € verbleibendem Eigenanteil.

Die geförderte Maßnahme muss spätestens am 17.02.2027 abgeschlossen sein.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Verfügbarkeit und weitere Informationen

Das Haus ist bereits unbewohnt und ab sofort verfügbar. Lediglich einzelne noch vorhandene Möbel werden vor der Übergabe entfernt. Eine kurzfristige Abwicklung und Übergabe ist damit grundsätzlich möglich.

Für ernsthafte Interessenten steht eine ausführliche Käufermappe zur Verfügung. Sie enthält unter anderem detaillierte Wohn- und Nutzflächenaufstellungen, Grundrisse aller Geschosse, Energieausweis und energetische Unterlagen, Unterlagen zur Wärmepumpenförderung, PV-Daten, die Fotodokumentation der Kellersanierung sowie geologische und wasserwirtschaftliche Unterlagen.

Wir möchten mögliche Fragen zum Gebäude nicht durch Werbesprache überdecken, sondern durch nachvollziehbare Informationen beantworten.

Verkauf von privat – für Käufer fällt keine Maklerprovision an.

Kontakt gerne auch direkt per Telefon, WhatsApp oder Signal:
0155 67056842

Makleranfragen bitte ausschließlich bei einem konkret vorhandenen Kaufinteressenten. Ein Maklerauftrag wird nicht erteilt und eine Verkäuferprovision nicht übernommen.

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