Einzellage ohne Nachbarn: Hunsrück-Landsitz mit 1,4 Hektar Land & Eigenwald

Objektbeschreibung

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/465866/

Stellen Sie sich vor: Morgenkaffee auf der Ostterrasse, eine der beiden großen Buchen im Gegenlicht, am Horizont der Erbeskopf — und zur Straße hin kein einziger Nachbar. Sonnenaufgang und Sonnenuntergang erleben Sie hier jeweils in voller Breite.

Das hier ist keine gewöhnliche Immobilie, sondern ein zusammenhängendes Stück Freiheit aus drei eigenen Parzellen: ein freistehendes Wohnhaus, eine große Wiese direkt gegenüber und ein eigener Wald mit Jagdhütte in Sichtweite. Rund 14.400 m² eigenes Land in geschützter Einzellage am Ortsrand eines kleinen Dorfes in der Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen — durch Hecken und Altbäume eingefasst, vom Ort aus nicht einsehbar, umgeben von Wald, Wiesen und Feldern. Drei markante Altbäume unmittelbar am Haus — zwei große Buchen und eine Eiche — geben dem Anwesen seinen Rahmen. Eine Konstellation, die man kaum ein zweites Mal findet.

DAS HAUS — solide gebaut, klug erweiterbar

Freistehendes Massivhaus, 1969 in Hohlblock-Bauweise errichtet, über die Jahre gewachsen und gepflegt. Älterer und neuerer Wohnteil sind unter einem gemeinsamen Satteldach zusammengeführt. Modernisiert: Fenster 2001, Sanitärleitungen beider Bäder (EG + DG) 2022, Küchen-Wasser- und -Abwasserleitungen 2024 erneuert.

131 m² Wohnfläche auf zwei Ebenen. Im Erdgeschoss empfängt Sie eine offene Wohneinheit aus Küche, Essplatz und Wohnzimmer mit Kaminofen — vom Essplatz direkt auf den südlich gelegenen Balkon. In einem abgetrennten Bereich das 2022 renovierte Elternschlafzimmer (Stromleitungen teilw. erneuert, elektrische Rollläden nachgerüstet) mit ebenerdiger, nach Osten ausgerichteter Terrasse und Blick auf die von einer Buchenhecke eingefriedete Rasenfläche, dazu ein Gästezimmer (ideal als Homeoffice) und ein Bad mit Dusche/WC. Das Erdgeschoss ist komplett gefliest.

Im Dachgeschoss drei weitere Zimmer, eines bereits mit WC und Waschbecken — der Ausbau zu einem zweiten Vollbad ist vorgezeichnet. Der angrenzende Speicher wartet ausbaufertig (Estrich + Heizungsanschluss) auf Ihre Ideen.

Voll unterkellert: Heizungskeller mit der Multi-Brennstoff-Heizung, Vorrats- und Abstellraum, Hauswirtschaftsraum, ein weiteres Bad mit Dusche/WC sowie zwei Garagen. So kommen Sie auf insgesamt rund 360 m² Gesamtfläche (131 m² Wohnfläche + ca. 230 m² Nutzfläche), 6 Zimmer, 3 Bäder + Gäste-WC: 2 voll nutzbar, dazu ein drittes Bad mit Badewanne im älteren Teil als Reserve (derzeit stillgelegt) — ideal für Mehrgenerationen-Konzepte. Am Haus zwei Holzschuppen für Gartengeräte oder die Haltung von Kleintieren.

Ihr Plus an Zukunft: Der ältere Gebäudeteil — ursprünglicher Wohnteil, heute sanierungsbedürftig und derzeit nicht bewohnbar — ist eine Sanierungs- und Ausbaureserve: nach grundlegender Sanierung Raum für Einliegerwohnung, Atelier oder Gäste-Suite (Details im Exposé).

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
HEIZEN MIT EIGENEM HOLZ
Multi-Brennstoff-Zentralheizung: Niedertemperatur-Öl-Kessel (Bj. 1992, 20 kW, Heizöltanks 9.000 + 1.500 L — als NT-Kessel von der Austauschpflicht nach § 72 GEG ausgenommen) plus Stückholz-Zentralheizkessel. Das Brennholz wächst auf der eigenen Parzelle 3. Zusätzlich ein Kaminofen im Wohnzimmer. Warmwasser dezentral über Durchlauferhitzer und Boiler.

WASSER AM ANWESEN
- Trinkwasser aus dem öffentlichen Ortsnetz (Analyse 2025: alle Werte unter den Grenzwerten der Trinkwasserverordnung)
- Umkehrosmose-Filteranlage im Keller (2024 installiert, zuletzt Frühjahr 2026 gewartet; dabei Wasser- und Abwasserleitungen der Küche erneuert) — zusätzlich aufbereitetes Trinkwasser direkt aus dem Hahn
- Brauchwasser-Entnahmestelle der Gemeinde unterhalb des Hauses (für Gartenbewässerung, Pferde- und Kleintierhaltung) — kostenfreie Versorgung seitens der Gemeinde in Vorbereitung, aktuell noch nicht verfügbar; eine verbindliche Zusage besteht nicht
- Abwasser: Anschluss an die öffentliche Kanalisation (Schmutz- und Niederschlagswasser)

WEITERE AUSSTATTUNG
- Zweifachverglaste Holzfenster (2001) mit PVC-Rollläden
- Massive Holz-Einbauküche — bleibt ohne Aufpreis im Haus
- Erdgeschoss voll gefliest, Dachgeschoss PVC
- Satellitenanlage
- Satteldach, schwarzer Kunstschiefer, 1969 komplett erneuert

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

DIE WIESE — 8.420 m² FREIHEIT GEGENÜBER

Nur durch die Straße vom Haus getrennt bilden Haus und Wiese eine Einheit: eine große Freifläche mit Obstbäumen und einem Nebengebäude-Komplex von ca. 147 m² Grundfläche (Holzkonstruktion, 2018 mit Alu-Trapezblech neu eingehüllt, inklusive abschließbarer Garage; Elektroinstallation mit Licht, 2020 verlegt, für Generatorbetrieb ausgelegt). Über Jahre als Pferdekoppel mit eigenem Reitplatz genutzt — die Strukturen sind angelegt. Ob Pferde, Selbstversorger-Garten, Hühner und Bienen oder einfach Weite vor der Haustür: Diese Fläche ist Ihr Spielraum.

DER WALD — 4.859 m² EIGENER FORST

Keine 300 m entfernt, in Sichtweite: Ihr eigener Wald mit Jagdhütte (Nutzungsänderung baurechtlich genehmigt, Bauschein 1994; Dach um 2016 neu in Metallblech eingedeckt). Eigenes Brennholz für die Holzheizung und gemütliche Abende am Kaminfeuer, Rückzugsort, Hobbyforst — ein Stück Natur, das wirklich Ihnen gehört.

FÜR WEN DAS GEMACHT IST
- Familien & Mehrgenerationen: Platz, Privatsphäre, 3 Bäder + Gäste-WC (1 als Reserve), Ausbaureserve für die Einliegerwohnung
- Selbstversorger, Pferde- & Tierhalter, Hobbyforstwirte: Haus + Wiese + Eigenwald in einer Hand
- Pendler & Homeoffice: schnelle Wege nach Mainz, Koblenz, Frankfurt

DER PREIS
Gesamtanwesen (Haus + Wiese + Wald): Richtpreis 429.000 € — Verhandlung bei Paketkauf. Verkauf nur als Gesamtpaket, provisionsfrei und ohne Makler.

Über Jahre war dieses Anwesen unser Lebensmittelpunkt. Jetzt suchen wir Menschen, die Platz und Freiheit ebenso schätzen wie wir. Wir verkaufen privat und transparent — vollständige Unterlagen (Grundbuch, Gutachten, Energieausweis, Betriebskosten) liegen für ernsthafte Interessenten bereit. Schreiben Sie uns kurz, was Sie vorhaben — wir melden uns mit dem ausführlichen Exposé. Besichtigungen ausschließlich nach vorheriger Absprache.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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