Kapitalanlage mit Faktor 13 oder Eigennutzung

Objektbeschreibung

Sie entscheiden Eigennutzung oder reine Kapitalanlage!

Neubau (Baujahr 1996) und Altbau (Baujahr 1935) mit Option zur Eigennutzung oder als reine Kapitalanlage.

Neubau:
Das moderne Mehrfamilienhaus in massiver Bauweise überzeugt durch eine durchdachte Aufteilung und eine Gesamtfläche von ca. 203 m².

Erdgeschoss:
Gewerbeeinheit (ca. 53 m²) inkl. zwei Stellplätzen mit Küche und WC – aktuell nur am Wochenende genutzt und derzeit vermietet für 450 € kalt/Monat

Separates, privat vom Eigentümer genutztes Büro (ca. 20 m²)

Obergeschoss:
Aktuell vom Eigentümer genutzte Großzügige Eigentümerwohnung (Maisonette) auf ca. 130m².
3,5 Zimmer, hochwertige Ausstattung mit Fußbodenheizung, großer West Balkon, Kamin für zusätzlichen Wohnkomfort
Eigener Stellplatz mit großer Garage.

Bei Vermietung inklusive Garage Stellplatz und Büro 20m2 ist eine Miete von 1400 € kalt/Monat realistisch.

Ausstattung & Zustand:
Gasetagenheizung, Fenster, Elektrik und Heizung aus dem Ursprungsbaujahr, jedoch technisch einwandfrei. Solide, massive Bauweise

Altbau (ca. Baujahr 1930) unterkellert.

Das charmante, freistehende Mehrfamilienhaus verfügt über insgesamt ca. 165 m² Wohnfläche, aufgeteilt in zwei Wohneinheiten.

Erdgeschoss:
ca. 75 m², 3,5 Zimmer
Vermietet für 425 € kalt/Monat inkl. Stellplatz

Obergeschoss (Maisonette):
ca. 90 m², 3,5 Zimmer
Aktuell vermietet für 575 € kalt/Monat, frei werdend zum 01.07.

Ebenfalls inkl. Stellplatz

Hinweis:
Im Altbau besteht Mietsteigerungspotenzial durch moderate optische Modernisierungen. Eine sofortige Weitervermietung ist jedoch auch im aktuellen Zustand problemlos möglich.

Mieteinnahmen Ist: 1450 € kalt/Monat
Mieteinnahmen Soll mit akt. Selbstgenutzter Wohneinheit: 2850 € kalt/Monat

Jährliche Mieteinnahmen Ist bei Eigennutzung:
17.400 € kalt/Jahr
Jährliche Mieteinnahmen bei kompletter Vermietung: 34.200 € kalt/Jahr

Somit ergibt sich bei Vollvermietung ein Faktor von 13,15 oder 7,6%.

Bei einer aktuellen Annuität von 5,5% lässt sich somit für reine Kapitalanläger ein Gewinn von mtl. 787 € erzielen.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Kamin, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattungsbeschreibung

Die beiden Mehrfamilienhäuser überzeugen durch eine solide und funktionale Ausstattung sowohl im Neubau als auch im Altbau.

Die bauliche Substanz ist gepflegt, die Ausstattungsmerkmale entsprechen überwiegend aus den Jahr 1980-heute und befinden sich jedoch in einem ordentlichen und voll funktionsfähigen Zustand.

Neubau (Baujahr 1996)
Die eigengenutzte Wohneinheit bietet eine komfortable und zeitgemäße Ausstattung:
Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung sorgt für angenehmen Wohnkomfort
Bodenbeläge: überwiegend helle, zeitlose Fliesen in den Wohnbereichen, Wände tapeziert und gepflegt, Bäder aus dem Ursprungsbaujahr, funktionstüchtig und gut nutzbar

Raumaufteilung Maisonette-Wohnung:
Obergeschoss:
Zwei Schlafzimmer mit Laminatboden
Flur
Separater Wirtschafts-/Abstellraum
Untergeschoss:
Großzügiger Wohn- und Essbereich
Küche, Gäste-WC, Weiteres Zimmer (ideal als Kinderzimmer oder Büro nutzbar).

Die Gewerbeeinheit sowie das separate Büro im Erdgeschoss sind ebenfalls funktional ausgestattet:

Durchgehend helle, weiße Fliesenböden
Praktische und pflegeleichte Gestaltung
Helle und freundliche Raumwirkung
Insgesamt präsentiert sich der Neubau in einem einheitlichen Erscheinungsbild mit überwiegend gefliesten Flächen; lediglich die Schlafräume im oberen Bereich sind mit Laminat ausgestattet.

Altbau (ca. Baujahr 1930)
Der Altbau verfügt über eine einfache, aber solide Ausstattung:

Bodenbeläge: überwiegend Fliesen in beiden Wohneinheiten, Treppe klassische Holztreppe mit entsprechendem Altbaucharme

Vermietungssituation & Zustand:
Die Obergeschosswohnung ist aktuell vermietet und kann ohne weitere Maßnahmen weiter genutzt werden und neu vermietet werden.

Die Erdgeschosswohnung ist seit vielen Jahren an dieselbe Mieterin vermietet.

Nach einem Auszug ist hier eine Renovierung bzw. teilweise Sanierung empfehlenswert.

Abgesehen von der Erdgeschosswohnung besteht im Altbau insgesamt kein unmittelbarer Sanierungszwang.

Eine Neuvermietung ist – je nach Anspruch – auch im aktuellen Zustand möglich, wobei durch gezielte Modernisierungen zusätzliches Mietpotenzial realisiert werden kann.

Gesamtfazit zur Ausstattung:

Die Immobilie bietet eine solide Grundausstattung mit funktionierenden technischen Anlagen und klarer Struktur.
Während der Neubau durch eine gepflegte und einheitliche Ausstattung überzeugt, bietet der Altbau insbesondere im Erdgeschoss wertsteigerndes Entwicklungspotenzial durch Modernisierungsmaßnahmen.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas


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