Romantisch-luxuriöses Stadthaus von 1928 – Südgarten, Teehaus & Ateliergarage

Objektbeschreibung

Dieses charaktervolle Stadthaus von 1928 verbindet historische Substanz mit moderner Technik, hohem Energiestandard und einem außergewöhnlich privaten Grundstück in Hamburg-Alt-Rahlstedt.

Das Haus wurde nicht für einen kurzfristigen Verkauf hergerichtet, sondern über viele Jahre für den eigenen Anspruch an Alltag, Komfort, Technik und Lebensqualität weiterentwickelt. Die Immobilie präsentiert sich gepflegt, frisch renoviert und bezugsbereit. Seit der Übernahme 1990 wurden Infrastruktur, Leitungen, Ausstattung, Nebengebäude und Außenbereiche kontinuierlich und hochwertig modernisiert. In den Jahren 2016 bis 2018 erfolgte eine weitere konsequente energetische Modernisierung, u. a. mit Dachsanierung, Dämmmaßnahmen und Dreifachverglasung.

Auf ca. 617 m² Grundstück bietet die Immobilie ca. 292 m² Wohnfläche zuzüglich umfangreicher Nutzflächen. Das Raumkonzept verteilt sich über Souterrain, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Das Erdgeschoss bildet mit Küche, Essbereich, Mediaraum und Wintergarten den offenen Mittelpunkt des Hauses. Das Souterrain ist wohnlich ausgebaut und verfügt über Schlafzimmer, Ankleide, Bad, Wirtschaftsraum und direkten Gartenzugang. Im Obergeschoss befinden sich weitere Rückzugsräume, ein zweiter Wintergarten sowie Bad und separates WC. Das Dachgeschoss bietet zusätzliche Nutzungsoptionen als Arbeits-, Gäste- oder Hobbybereich.

Besonders prägend ist das nach Süden ausgerichtete Grundstück: Terrasse mit Outdoor-Küche, geschützter Garten, Whirlpool, historisches Teehaus/Gym und eine in Gebäudequalität ausgeführte Garage mit Nebennutzung schaffen ein außergewöhnlich vielseitiges Gesamtbild.

Es handelt sich um einen Privatverkauf ohne Maklerprovision. Die Übergabe erfolgt nach Vereinbarung, voraussichtlich ab Q4 2026.

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Ausstattung

Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Laminat

Bemerkungen:
Die Ausstattung ist hochwertig, umfangreich und auf langfristige Alltagstauglichkeit ausgelegt.

Auszug aus der Ausstattung:

- historisches Stadthaus von 1928, über Jahrzehnte hochwertig weiterentwickelt
- ca. 292 m² Wohnfläche zuzüglich umfangreicher Nutzflächen
- ca. 617 m² Grundstück
- energetische Modernisierung 2016–2018, Energieausweis 70,30 kWh/(m²a)
- gedämmtes und neu eingedecktes Krüppelwalmdach
- Dreifachverglasung in nahezu allen Bereichen
- Perlite-Einblasdämmung und ergänzende Außenisolierung
- zentrale Gastherme mit Warmwasserspeicher
- mehrere Split-Klimageräte, auch zum effizienten Heizen in Übergangszeiten
- Photovoltaikanlage mit ca. 2,6 kWp und 9,6 kWh Batteriespeicher
- Homematic-Smart-Home-System mit CCU3
- elektrische Rollläden in nahezu allen Bereichen
- strukturierte Netzwerkverkabelung mit zentralem Netzwerkschrank
- fest installierte B&O-Lautsprecher im Erdgeschoss
- zwei Wintergärten
- zwei Gaskamine
- hochwertige offene Küche mit großzügigen Arbeitsflächen
- Souterrain mit wohnlicher Nutzung, Bad, Ankleide und Gartenzugang
- Terrasse mit automatisierter Überdachung
- Outdoor-Küche mit Warmwasser, Kühlschrank, Einbaugrill und Profi-Wok
- geschützter Südgarten mit hoher Privatheit
- Outdoor-Whirlpool
- historisches Teehaus/Gym, ca. 18 m²
- Garage/Nebengebäude in Gebäudequalität, ca. 50 m², mit WC und Teeküche
- automatisierte Gartenbewässerung
- kontrollierte Regenwasserversickerung auf dem Grundstück
- hochwertiges Tor- und Zaunkonzept mit elektrischer Zufahrt

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Zu dieser Immobilie liegt ein ausführliches Exposé mit ca. 46 Seiten vor. Es beschreibt Haus, Grundstück, Ausstattung, Technik, Lage und Nutzungsmöglichkeiten detailliert und soll Interessenten ermöglichen, sich vor einer Besichtigung in Ruhe ein fundiertes Bild zu machen.

Bitte fordern Sie bei ernsthaftem Interesse gern das ausführliche Exposé an. Wir beantworten entsprechende Anfragen in der Regel innerhalb von 24 Stunden.

Eine persönliche Besichtigung bieten wir selbstverständlich gern an, wenn der Eindruck entsteht, dass Objekt, Preisrahmen und Übergabevorstellung zu Ihren Plänen passen.

Es handelt sich um einen Privatverkauf ohne Maklerprovision. Der Kaufpreis versteht sich zzgl. gesetzlicher Erwerbsnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer gemäß gesetzlicher Regelung.

Alle Angaben wurden sorgfältig zusammengestellt. Die angegebene Nutzfläche umfasst u. a. Garage/Nebengebäude, Teehaus, Dachgeschoss-/Nebenflächen sowie Funktions-, Technik- und Nebenbereiche. Terrassenflächen sind hierbei nicht berücksichtigt. Alle Flächenangaben sind ca.-Angaben. Das Grundstück sowie die darauf befindlichen Einheiten sind im Grundbuch des zuständigen Amtsgerichts eingetragen.

Grundsätzlich sind alle fest eingebauten und im Exposé beschriebenen Ausstattungsmerkmale im Kaufpreis enthalten. Ausgenommen sind nicht fest installierte Leuchten; Deckeneinbaustrahler sowie Außenleuchten verbleiben im Objekt. Individuelle Absprachen sind möglich.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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