Renditestarkes Ferienobjekt mit über 10 % Potenzial – voll ausgestattet & etabliert

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht eine außergewöhnliche Immobilie in Bad Oldesloe, die durch ihre seltene direkte Wasserlage, eine klare Struktur sowie einen gepflegten Gesamtzustand überzeugt. Das Objekt verbindet naturnahes Wohnen mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten und bietet eine Qualität, die in dieser Form im Stadtgebiet nur selten zu finden ist.

Das Grundstück liegt unmittelbar am Wasser und verfügt über einen direkten Zugang zu einem öffentlichen Rundweg um den See, der nahtlos in weitläufige Spazier- und Naherholungsgebiete übergeht. Diese besondere Lage schafft einen hohen Freizeit- und Erholungswert und macht das Objekt sowohl für Bewohner als auch für Nutzer besonders attraktiv.

Ein echtes Highlight ist der unverbaute Blick auf den See, der sich aus allen Wohneinheiten sowie aus dem Gartenbereich genießen lässt – selbst aus ausgewählten Innenbereichen wie den Bädern heraus.

Außenbereich & Grundstück
Das ca. 655 m² große Grundstück ist funktional und gleichzeitig hochwertig angelegt:
ca. 10 m² große Sonnenfrühstücksterrasse
ca. 30 m² überdachte Grillterrasse
zusätzliche Holzterrasse mit direktem Seeblick
begradigter Bereich mit Vorbereitung für einen Pool
weitere Terrasse mit optimaler Sonnenausrichtung zur Hauptzeit
ganztägige Sonneneinstrahlung im vorderen Grundstücksbereich
Ergänzt wird der Außenbereich durch ein gedämmtes Gartenhaus (ca. 3 × 3 m) mit Strom, Beleuchtung und Fensterelement mit Seeblick. Dieses bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, beispielsweise als Hobbyraum, Rückzugsort oder Stauraum.
Zusätzlich stehen 6 befestigte und genehmigte Stellplätze zur Verfügung, die den praktischen Nutzen des Objekts erheblich erhöhen.

Gebäude & Aufteilung
Das Gebäude wurde ca. 1960 errichtet und umfasst rund 270 m² Wohn- und Nutzfläche, verteilt auf drei genehmigte Wohneinheiten sowie zusätzliche Flächen im Untergeschoss.
Die drei Wohneinheiten sind eigenständig nutzbar und verfügen über separate Zähler. Zwei der Einheiten teilen sich einen gemeinsamen Eingangsbereich, verfügen jedoch jeweils über eigene interne Zugänge und klare Abgrenzungen.

Dachgeschoss (ca. 61 m²)
3 Schlafzimmer
Wohnbereich mit offener Küche
Vollbad mit Dusche, Badewanne und Waschmaschinenanschluss
Besonderheit: Seeblick aus der Badewanne
hochwertige Dielenholzböden in den Schlafzimmern
Vinylböden in Küche und Flur
Bad mit Fliesen und elektrischer Fußbodenheizung

Erdgeschoss (ca. 73 m²)
2 Schlafzimmer
Wohnzimmer
großzügige Küche mit Essbereich
Badezimmer mit Badewanne und Waschmaschinenanschluss
Toilette mit Seeblick
Parkett in Wohn- und Hauptschlafzimmer
Dielenboden im zweiten Schlafzimmer
Vinyl in Küche, Flur und Bad

Souterraingeschoss (ca. 75 m²)
2 Schlafzimmer
1 zusätzliches halbes Zimmer (z. B. Büro)
Badezimmer mit Dusche und Waschmaschinenanschluss
Waschbecken mit Seeblick
Küche mit kleinem Sitzbereich
eigener kleiner Außenbereich mit Markise
Dielenholzböden in Wohnräumen
versiegelter Holzboden im Bad
Vinylboden in der Küche

Kellersouterraingeschoss (ca. 75 m² Nutzfläche)
Das Untergeschoss verfügt über einen separaten Zugang und wurde in Teilen renoviert. Die Flächen sind funktional aufgeteilt und bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten:
Heizungsraum (Ölzentralheizung, Baujahr 2009, Buderus LogaTherm)
vorbereitete neue Kunststofftanks (bereits vorhanden, Anschluss möglich)
Elektroverteilung mit separaten Zählern
zusätzlicher hochwertig nutzbarer Raum (z. B. Hobby / Büro)
weiterer Raum mit Entwicklungspotenzial nach Umstrukturierung der Tankanlage
ehem. Waschküche wurde zu einem Duschbad umgestaltet
Eingangsbereich renoviert und für flexible Nutzung vorbereitet

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Ausstattung

Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Parkett

Bemerkungen:
Zustand & Technik
Die Immobilie wurde fortlaufend instand gehalten und in wesentlichen Bereichen modernisiert:

Dachgeschoss umfassend saniert (2023)
Erdgeschoss saniert (2016) und renoviert (2024)
Souterrain modernisiert (2018) und renoviert (2023)
Untergeschoss zuletzt renoviert (2024)
Elektrik, Wasser- und Heizungsleitungen sukzessive und teilweise erneuert
Ölzentralheizung (2009) in gutem Zustand laut Schornsteinfeger
Ein Energieausweis liegt vor und wird im Zuge des Verkaufs aktualisiert.
Zukünftige Entwicklung

Ein energetischer Sanierungsfahrplan wurde bereits erstellt und erste Angebote liegen vor. Damit besteht für den zukünftigen Eigentümer die Möglichkeit, das Objekt gezielt weiterzuentwickeln und energetisch auf ein modernes Niveau zu bringen.

Fazit
Eine Immobilie mit außergewöhnlicher Lagequalität, solider Substanz und klarer Struktur.
Die direkte Wasserlage, der Seeblick aus allen Einheiten sowie die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten machen dieses Objekt zu einer seltenen Gelegenheit im Raum Bad Oldesloe.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Neben der Immobilie wird ein vollständig etabliertes und in der Praxis bewährtes Vermietungskonzept mit übergeben, das in den vergangenen Jahren systematisch aufgebaut und optimiert wurde.

Das Objekt wird aktuell im Bereich der Ferien- und Kurzzeitvermietung betrieben und erzielt einen nachweisbaren Jahresumsatz von rund 123.000 € bei stabil hoher Auslastung.
Die durchschnittliche Belegung liegt im Bereich von 70–80 % über das gesamte Jahr hinweg. Durch eine gezielte Preisstrategie wird auch in der Nebensaison eine konstant gute Auslastung erreicht, wodurch sich ein sehr stabiles Einnahmeniveau ergibt.

Zielgruppen & Auslastungsstrategie
Das Objekt bedient gezielt zwei stabile Nachfragegruppen:
ca. 55 % Monteure und Geschäftsreisende
ca. 45 % Feriengäste

Diese Kombination ermöglicht eine ganzjährige Auslastung, da sich saisonale Schwankungen gegenseitig ausgleichen.
Ein besonderer Vorteil liegt in der vorhandenen Stammkundschaft:
Regelmäßige Buchungen durch wiederkehrende Gäste – teilweise wöchentlich über mehrere Tage hinweg – sorgen für zusätzliche Planungssicherheit und reduzieren Leerstand.

Preisstruktur & Ertrag
Der durchschnittliche Übernachtungspreis liegt aktuell bei rund 115 € pro Nacht.
Durch eine flexible Preissteuerung ohne starre Mindestaufenthalte können auch kurzfristige Buchungslücken effektiv geschlossen werden.
Rabattstrukturen sind bereits in den Plattformen hinterlegt und einkalkuliert, wodurch eine optimierte Auslastung bei gleichzeitig stabiler Preisstruktur erreicht wird.

Betriebsorganisation & Aufwand
Der laufende Betrieb ist effizient organisiert und weitgehend digitalisiert:
zentral gesteuert über einen Channel Manager
automatische Synchronisation aller Buchungsplattformen
Reinigung und Wäsche vollständig extern organisiert
Kommunikation und Preissteuerung digital gesteuert
Der tatsächliche operative Aufwand liegt bei etwa 1 Stunde pro Tag, wodurch das Objekt auch für Investoren mit begrenztem Zeitbudget attraktiv ist.

Direktbuchungen & Unabhängigkeit
Ein wachsender Anteil der Buchungen erfolgt bereits direkt über Anfragen (z. B. Google, Telefon) sowie über wiederkehrende Gäste.
Dies reduziert langfristig die Abhängigkeit von Plattformen und verbessert die Margenstruktur.
Eine Website ist vorhanden und kann weiter ausgebaut werden, um den Direktbuchungsanteil zusätzlich zu steigern.

Übernahme & Kontinuität
Die bestehenden Buchungsaccounts, Bewertungen und Strukturen können auf Wunsch übernommen werden.
Damit ist ein nahtloser Weiterbetrieb ohne Anlaufphase möglich – inklusive sofortiger Einnahmen ab dem ersten Tag.
Alternativ besteht die Möglichkeit, das Konzept eigenständig neu aufzusetzen.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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