Neubau 2016 | 4 WE | 450 m² | 3.664 €/m² | Blauer See | Provisionsfrei

Objektbeschreibung

EINZIGARTIGES OBJEKT - EINIGARTIGES POTENZIAL
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Vergleichbare Häuser in Rüsselsheim (Doppelhaushälfte,
Reihenmittelhaus) werden aktuell für 4.300–4.600 €/m²
angeboten. Dieses Neuwertige-Objekt, Baujahr 2016 liegt mit
ca. 3.664 €/m² deutlich darunter – bei höherem Ausstattungsstandard,
mehr Fläche und zusätzlichem Mietertragspotenzial.

Es vereint das Beste aus beiden Welten: die Wohnqualität
und Ausstattung eines großen Privathauses – kombiniert
mit der Flexibilität und dem Ertragspotenzial eines
Mehrfamilienhauses.


DAS OBJEKT AUF EINEN BLICK
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Baujahr 2016. Kein Sanierungsstau. Kein versteckter
Renovierungsbedarf. Vier genehmigte Wohneinheiten, jede Etage
ist eine genehmigte Wohneinheit, auf ca. 450 m² Wohnfläche,
vollständig ausgebaut und sofort nutzbar.

Zwei Einheiten (OG1 + OG2) sind bereits vermietet
und bringen ab dem ersten Tag 3.000 € kalt/Monat.
EG und UG sind vollständig möbliert und stehen
sofort zur Eigennutzung oder Vermietung frei.

DIE VIER WOHNEINHEITEN
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UNTERGESCHOSS – ca. 86 m² – möbliert – sofort frei
Voll ausgebaute, möblierte Bereiche mit je
eigenem Bad, Küchenzeile, Glasfaser + LAN.
Sauna und Whirlpool vorhanden. Premium-Mietwohnung.

ERDGESCHOSS – ca. 125 m² – möbliert – sofort frei
Großzügige Einheit mit zwei Eingangsbereichen,
Küche, 2 Bäder und direktem Zugang zum exclusiven
Privatgarten und Terrasse (ca. 300 m²), berechtigt zu
Mietaufschlag gem. Mietspiegel 2025 (+7%).
Eigener Stellplatz. Glasfaser + LAN. Ideal für
Eigennutzung oder als möblierte Premium-Mietwohnung.

OBERGESCHOSS 1 – ca. 113 m² – vermietet – 1.650 € kalt
12 m² Balkon, zwei nutzbare Wohnbereiche mit je eigenem
Bad. Zuverlässiger Bestandsmieter. Mieterhöhungspotenzial
vorhanden.

OBERGESCHOSS 2 – ca. 130 m² Maisonette – vermietet – 1.350 € kalt
Über zwei Ebenen inkl. vollständig ausgebautem Spitzdach . Aktuelle Miete basiert noch auf alter Flächenangabe (94 m²).

Anpassung auf reale 130 m² (inkl. 36 m² Spitzdach, gleicher Standard)
ab 01.06.2026 möglich
→ ca. 1.867–1.898 € kalt.


MIETEINNAHMEN
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IST-STAND (heute):
OG1: 1.650 € + OG2: 1.350 € = 3.000 €/Monat · 36.000 €/Jahr

Stilles Mietpotenzial ab Tag 1:

OG1: seit über 2 Jahren nicht erhöht → Anpassung
auf ca. 1.751 € möglich (+101 €/Monat)

OG2: Miete basiert noch auf 94 m² statt realer
130 m² → Anpassung ab 06/2026 auf ca. 1.867 €
möglich (+517 €/Monat)

Gesamt: ca. +618–650 €/Monat · +7.800 €/Jahr
Kein Mieterwechsel. Sofort.

BEI VOLLVERMIETUNG ( 15,5 €/m² Mietspiegel Neuwertig gehoben):

ca. 7.100 €/Monat · 85.200 €/Jahr
(inkl. EG Gartennutzung (+7%)gem. Mietspiegel 2025)

Preis pro m²: ca. 3.664 €/m²
Bruttorendite bei 1.649.000 €: ca. 5,17 %
Kaufpreisfaktor: ca. 19x


UPSIDE-POTENZIAL – MÖBLIERTES PREMIUM-WOHNEN
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UG und EG sind vollständig möbliert und sofort
beziehbar. Die Ausstattung (Sauna, Whirlpool,
75"-TV, Workstation, Glasfaser) ist auf gehobene
Mieter ausgelegt. Jeder Bereich hat sein eigenen Zähler.

Folgende Aufteilung ist als Entwicklungspotenzial zu verstehen – separate Vermietung könnte Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich sein.


MIETPOTENZIAL:

Wellness-Apt. (33 m²): ca. 900 €/Monat
Business-Apt. (33 m²): ca. 900 €/Monat
Studio-Apt. (27 m²): ca. 800 €/Monat
EG r. 45 m²: ca. 1.000 €/Monat
EG l. 80 m² : ca. 1.700 €/Monat
OG r. 45 m²: ca. 900 €/Monat
OG l. 70 m²: ca. 1.200 €/Monat
OG2 130m²: ca. 1.867 €/Monat
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Gesamt: ca. 9.267 €/Monat · ca. 111.204 €/Jahr

Bruttorendite bei 1.650.000 €: ca. 6,74 %
Kaufpreisfaktor: ca. 14,8

Bis Bald

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Fliesen

Bemerkungen:
Neubau-Qualität 2016 – Effizienz & Technik auf höchstem Niveau

Das Haus wurde massiv errichtet und kontinuierlich gepflegt. Die technische Ausstattung ist auf Langlebigkeit und niedrige Bewirtschaftungskosten ausgelegt:

•Energetik: Gas-Zentralheizung kombiniert mit einer Solar-Anlage zur Warmwasserunterstützung.

„Energieausweis Klasse C (96 kWh/m²a) – bereits oberhalb der EU-Anforderungen bis 2033. Kein Sanierungsdruck durch die EU-Gebäuderichtlinie."

•Komfort: Fußbodenheizung in allen Räumen (einzeln steuerbar) und hochwertige Fenster mit elektrischen Rollläden.

•Infrastruktur: 8 separate Badezimmer mit hochwertiger Sanitärkeramik;

•Highlights: Die Sky-Maisonette (2. OG) verfügt über eine umlaufende Terrasse, die den Blick in drei Himmelsrichtungen freigibt. Das Untergeschoss bietet mit der integrierten Sauna und dem Whirlpool echten Wellness-Charakter.

•Außenanlage & Parken: Das 540 m² große Grundstück bietet 6 Stellplatzflächen (3 befestigt, 3 vorbereitet). Der Garten ist professionell angelegt und verfügt über mehrere Terrassen. Ein Brunnen und ein Mährobotor. Automatische Bewässerungsanlage.

•Sicherheit & Smart-Features: Das Objekt ist mit einer vollständigen Videoüberwachung ausgestattet. Jede Fassadenseite wird durch Kameras gesichert, die zentral über ein Festplatten-System (WLAN-Anbindung) gesteuert werden – ein massives Sicherheitsplus für Eigentümer und Mieter.

•Werterhalt & Wasserqualität: Eine integrierte Wasserenthärtungsanlage schützt die gesamte Haustechnik, die 8 Badezimmer sowie die Buderus-Anlage vor Kalk. Dies reduziert Instandhaltungskosten und sorgt für Premium-Wasserqualität.

•E-Mobilität: Am Haus befindet sich bereits eine E-Auto-Ladestation (Wallbox), was in der heutigen Zeit ein essenzielles Kriterium für moderne Mieter (z.B. Hyundai-Mitarbeiter) darstellt.

•Service-Bereich: Für die Bewohner der Suites im UG steht ein separater Waschkeller zur Verfügung. Dieser ist bereits mit zwei Waschmaschinen und einem Trockner ausgestattet, was den „Full-Service“-Charakter der Apartments unterstreicht.

Zusammengefasst:

- Baujahr 2016, kein Sanierungsstau
- Fußbodenheizung in allen Einheiten
- Buderus Gas + Solar-Therme mit 500-Liter-Speicher
- Elektrische Rollläden in allen Bereichen
- Glasfaser + LAN-Anschluss in jeder Einheit
- E-Auto-Ladestation (Wallbox)
- Videoüberwachung aller Fassaden (WLAN, Festplatte)
- Wasserenthärtungsanlage
- Gemeinschaftswaschkeller: 2 Waschmaschinen + 2 Trockner
- 6 genehmigte Stellplätze (3 ausgebaut, 3 erweiterbar)
- Separate Strom- und Wasserzähler je Einheit
- Grundstück ca. 540 m²

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

MIETPOTENZIAL – HERLEITUNG (Mietspiegel 2025)

UG 86 m² × 15,50 €/m² = 1.333 €
EG 125 m² × 15,50 € + 7% Garten = 2.074 €
OG1 113 m² × 14,60 €/m² = 1.650 €
OG2 130 m² × 15,50 €/m² = 2.015 €
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Vollvermietung: 7.072 €/Monat
Jahresertrag: 84.864 €/Jahr
Bruttorendite: 5,15 %
Kaufpreisfaktor: 19,4x

Garten-Zuschlag EG: +7% gem. qualifiziertem
Mietspiegel Rüsselsheim/Nauheim 2025
(300 m² Privatgarten, alleinige Nutzung)

Mietpreisbremse nicht anwendbar:
Baujahr 2016, Erstnutzung nach 01.10.2014
(§556d BGB)

EG/OG: Zwei separate Strom/Wasserzähler +
Fußbodenheizungskreise eingebaut →
bauliche Vorbereitung für spätere Teilung
in zwei Einheiten möglich.

OG2: Nutzungsänderung Spitzdach (36 m²)
als Wohnfläche beantragt wird vor Kauf genehmigt sein.
Mietanpassung auf 130 m² ab 01.06.2026

Energieklasse C (96 kWh/m²a) –
oberhalb EU-Anforderungen bis 2033.
Kein Sanierungsdruck.


WARUM JETZT KAUFEN
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1. NEUBAUKNAPPHEIT
Gestiegene Baukosten machen vergleichbare Neubauten
heute kaum noch realisierbar. Sie kaufen unter den
aktuellen Wiederbeschaffungskosten.

2. STEIGENDE MIETEN
+7 % Mietsteigerung in Rüsselsheim in einem Jahr.
Wer jetzt kauft, profitiert direkt vom laufenden
Trend.

3. KEIN MAKLER – KEINE PROVISION


4. SOFORT ERTRAGREICH
Zwei Einheiten vermietet, Einnahmen ab Tag 1.

5. ENERGIEEFFIZIENT & ZUKUNFTSSICHER
Buderus Gas + Solar, Fußbodenheizung,
Neubaustandard – niedrige Nebenkosten für Mieter,
kein Sanierungsrisiko für Sie.

6. GÜNSTIG IM MARKTVERGLEICH
Doppelhaushälften und Reihenhäuser in Rüsselsheim
kosten aktuell 4.300–4.600 €/m². Dieses Objekt
liegt bei ca. 3.664 €/m² – bei höherem Standard
und mehr Fläche.

(Darmstadt, Frankfurt, Mainz: 20–30 Min.)
→ Remote Worker & digitale Nomaden
→ Internationale Geschäftsreisende
(Flughafen Frankfurt: 15 Min.)

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