Provisionsfreies Wohn- und Geschäftshaus in Toplage Giesenkirchen – Direkt vom Eigentümer

Objektbeschreibung

🏢 Wohn- & Geschäftshaus in Mönchengladbach-Giesenkirchen
Top-Investment mit 14 Wohnungen & 4 Gewerbeeinheiten

Vollvermietet – umfassend saniert – 1A-Marktplatzlage
+++ Inkl. Plänen & Grundrissen im Exposé +++

Dieses hervorragend gepflegte Wohn- und Geschäftshaus in absolut zentraler Lage von Mönchengladbach-Giesenkirchen stellt eine erstklassige Kapitalanlage dar.

Mit 14 Wohneinheiten sowie 4 langfristig vermieteten Gewerbeflächen bietet die Immobilie eine stabile Ertragsstruktur und attraktives Mietsteigerungspotenzial.

🔹 Objektdetails

Baujahr: ca. 1950

Umfassende Sanierung: 2020–2021

Gesamtfläche: ca. 2.480 m²

Vermietbare Fläche: ca. 2.000 m²

Wohnfläche: ca. 1.296 m²

Gewerbefläche: ca. 484 m²

Sonstige Flächen: ca. 699 m²

Etagen: 3

Grundstücksfläche: ca. 1.162 m²

Parkmöglichkeiten: 12 Stellplätze + 2 Garagen

Objektzustand: vollständig saniert, sehr gepflegt

Maklerprovision: entfällt – Verkauf direkt vom Eigentümer

💰 Wirtschaftliche Kennzahlen

IST-Mieteinnahmen p.a.: ca. 313.000 €

Nettomieteinnahmen ab 01.08.2026: 323.000 € p.a.

SOLL-Mieteinnahmen p.a.: ca. 360.000 €
(realistisches Potenzial nach Eigentümerwechsel ca. +15 %)

Kaufpreis: 4.690.000 €
→ Faktor auf IST: ca. 14
→ Faktor auf SOLL: ca. 12
→ Bei perspektivischer Anpassung attraktiver Bereich Richtung Faktor 12

Zusätzlich entfällt die Maklerprovision, was einer Ersparnis von rund 200.000 € entspricht.

🏠 Nutzung & Ausstattung

14 moderne Wohnungen mit großzügigen Grundrissen

4 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Einzelhandel, Büro, Dienstleistung)

Langjährige Gewerbemieter (über 15 Jahre)

Helle Treppenhäuser mit hochwertigem Steinboden

Moderne Ausstattung in allen Einheiten

Gepflegter Gesamtzustand

Zusätzliche Einheit:
Ehemaliger Raumausstatter / Kegelbahn – aktuell zur Vermietung ausgeschrieben
→ Potenzielle Zusatzmiete: ca. 1.200–1.500 € monatlich

🛠️ Sanierung & Zustand

Im Rahmen der umfassenden Modernisierung (2020–2021) wurden u.a. erneuert:

Heizungsanlage

Elektro- und Sanitärinstallationen

Dach- und Fassadenbereiche

Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen

Die Immobilie präsentiert sich technisch und optisch in zeitgemäßem, nachhaltigem Zustand. Laufende Instandhaltung sichert stabile Erträge.

📍 Lage

1A-Zentrallage direkt am Marktplatz von Mönchengladbach-Giesenkirchen.

Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs – Supermärkte, Banken, Schulen, Gastronomie sowie ÖPNV – sind fußläufig erreichbar.

Die exzellente Mikrolage gewährleistet nachhaltige Vermietbarkeit und langfristige Wertstabilität.

Nimm Kontakt auf »

Ausstattung

Terrasse, Keller, Gäste-WC, Parkett, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Sonstiges:
Raumaufteilung:
Ladenlokal 1:
+ Eingangsbereich
+ Verkaufsraum
+ Lagerraum

Ladenlokal 2:
+ Grill
+ Restaurantbereich
+ Lagerraum
+ WC Damen
+ WC Herren
+ Küche
+ Büro

Ladenlokal 3:
+ Eingangsbereich
+ Garderobe
+ Bäckereibetrieb
+ Kaffeeraum
+ Kundentheke
+ Vorbereitungsraum

Ladenlokal 4:
+ Ladenlokal
+ Flurbereich
+ Bad mit WC und Wanne
+ Lagerraum 1
+ Lagerraum 2

Wohnung Nr. 1:
+ Flurbereich
+ Bad mit Dusche und WC
+ Abstellraum 1
... Flurbereich
+ Abstellraum 2
+ Wohnzimmer
+ Schlaf - Kinder - oder Arbeitszimmer
+ Küche

1. OG ... Wohnung Nr. 2:
+ Eingangsbereich
+ Flurbereich
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Bad mit Dusche und WC
+ Wohnzimmer & Küche
Treppenhaus ...
Wohnung Nr. 3:
+ Eingangsbereich
+ Flur
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Abstellraum
+ Küche
+ Wohnzimmer
+ Bad mit Dusche und WC
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2
Treppenhaus ...

Wohnung Nr. 4:
+ Eingangsbereich
+ Flur
+ Küche
+ Wohnzimmer
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Bad mit Wanne und WC
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2

Wohnung Nr. 5:
+ Wohnbereich
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 3
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 4
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 5
+ Flurbereich
+ Abstellraum
+ Küche ... Sonnenbalkon
+ Bad mit Dusche und WC
+ Wohnzimmer ... Sonnenbalkon

Wohnung Nr. 6:
+ Eingangsbereich
+ Flurbereich
+ Küche
+ Wohnzimmer
+ Bad mit Wanne und WC
+ Flurbereich
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2

Wohnung Nr. 7:
+ Eingangsbereich
+ Flur
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Bad mit Wanne und WC
+ Küche
+ Wohnzimmer
2. OG ... Wohnung Nr. 8:
+ Eingangsbereich
+ Flur
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer
+ Bad mit Wanne und WC
+ Küche
+ Wohnzimmer

Wohnung Nr. 9:
+ Eingangsbereich
+ Flur
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer
+ Bad mit Wanne und WC ... natürlich mit Tageslicht
+ Küche
+ Wohnzimmer
Treppenhaus ...

Wohnung Nr. 10:
+ Eingangsbereich
+ Flurbereich
+ Esszimmer
+ Küche
+ Bad mit Wanne und WC
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1 ... Sonnenbalkon
+ Wohnzimmer
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 3
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 4

Wohnung Nr. 11:
+ Flur
+ Wohnzimmer ... mit Balkon
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1... mit Balkon
+ Bad mit Wanne und WC
+ Küche
+ Küche
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2

Wohnung Nr. 12:
+ Flurbereich
+ Bad mit Wanne und WC
+ Küche
+ Abstellraum 1
+ Abstellraum 2
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Wohnzimmer ... mit Sonnenbalkon
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 3
+ Gäste WC
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 4
Treppenhaus ...

3. OG ... Wohnung Nr. 13:
+ Flurbereich
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2 ...Sonnenbalkon
+ Küche ... natürlich mit Sonnenbalkon
+ Wohnzimmer ... ebenfalls mit Sonnenbalkon
+ Bad mit Wanne und WC
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 3
+ Küche 2
Treppenhaus ...

Wohnung Nr. 14:
+ Flur 1
+ Flur 2
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 1
+ Bad mit Dusche und WC
+ Küche
+ Gäste WC
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 2
+ Wohnzimmer ... mit Sonnenbalkon
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 3 ... mit Sonnenbalkon
+ Schlaf-, Kinder oder Arbeitszimmer 4 ... mit Sonnenbalkon
KG:
+ Flurbereich 1
+ Gemeinschaftsraum1
+ Gemeinschaftsraum

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas

Direktkauf vom Eigentümer = 200.000,00 € sparen
Keine Maklergebühren, keine Umwege – ein fairer Deal.

Standortqualität und Marktpotenzial
Die Lage am Konstantinplatz in Mönchengladbach-Giesenkirchen gehört zu den gefragten und stabilen Wohnlagen der Region. Aufgrund der positiven Entwicklung des Standortes und der konstanten Nachfrage nach Wohnraum ist hier langfristig von einer kontinuierlichen Wertsteigerung der Immobilie auszugehen.
Konservativ gerechnet kann in dieser Lage von einer jährlichen Wertsteigerung von mindestens 5 % ausgegangen werden. Bei einem aktuellen Objektwert von 4.690.000 € entspricht dies einer möglichen Wertentwicklung von rund 234.500 € bis etwa 240.000 € pro Jahr.
Umgerechnet ergibt sich daraus eine durchschnittliche monatliche Wertsteigerung von rund 20.000 €. Diese Entwicklung stellt einen zusätzlichen wirtschaftlichen Vorteil dar, der neben den laufenden Netto-Mieteinnahmen zur Gesamtrendite des Investments beiträgt.
Es ist außerdem wichtig zu berücksichtigen, dass der aktuell angesetzte Faktor von 13,5 bewusst konservativ gewählt wurde. In vergleichbaren Lagen und bei ähnlichen Objekten werden am Markt häufig höhere Faktoren erzielt.
Der angesetzte Faktor stellt somit eine attraktive Einstiegssituation für den Käufer dar und lässt zusätzliches Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen offen.
Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktdynamik sowie der Lagequalität sind langfristig sogar Wertsteigerungen von bis zu 10 % jährlich möglich. Für diese Kalkulation wurde jedoch bewusst eine vorsichtige und realistische Bewertung von 5 % pro Jahr gewählt.
Damit bietet dieses Investment nicht nur stabile Mieteinnahmen, sondern zusätzlich ein überdurchschnittliches Potenzial für langfristigen Vermögensaufbau durch Wertsteigerung der Immobilie.

Zusätzlich: konservative Wertsteigerung
5 % jährliche Wertsteigerung laut Standortbewertung
konzept
4.690.000 € × 5 %
= 234.500 € pro Jahr

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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