6 % Rendite | 4-8 Einheiten| 450 m² Wfl.| Neubau 2016 – Provisionsfrei

Objektbeschreibung

MEHRFAMILIENHAUS · BAUJAHR 2016 · 4-8 EINHEITEN · 450 m² · PROVISIONSFREI

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4 Wohneinheiten genehmigt; das Objekt ist auf 8 Wohneinheiten ausgebaut.

DIE 8 WOHNEINHEITEN

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UNTERGESCHOSS – 3 möblierte Apartments (alle sofort frei)

Wellness-Apartment (33 m²)
Eigenes Bad mit Sauna, Whirlpool, Schlafbereich, Workstation, Küchenzeile, Loungeecke, Glasfaser + LAN.

Business-Apartment (33 m²)
2 Zimmer, Schlafzimmer mit 75"-TV und Workstation, Wohn-/Essbereich mit Küchenzeile, eigenes Bad mit ebenerdiger, Glasfaser + LAN.

Studio-Apartment (27 m²)
Schlafbereich, Workstation, Küchenzeile, eigenes Bad mit ebenerdiger Dusche, Glasfaser + LAN.

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ERDGESCHOSS – 2 möblierte Wohneinheiten (beide sofort frei)

EG rechts (45 m²)
2 Zimmer, ebenerdiger Eingang, große Küche, Bad, Workstation, eigene 10m2 Terrasse, eigener Parkplatz. Glasfaser + LAN

EG links (80 m²)
3 Zimmer, großes Bad, großer Garten mit Terrasse (ca. 250–300 m²), eigener Stellplatz. Küchenzeile. Eigener Parkplatz. Glasfaser + LAN

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OBERGESCHOSS – 3 Einheiten, langfristig vermietet

OG1 (ca. 113 m²): 2 Wohneinheiten je mit eigenem Bad und einem 12-m²-Balkon. Identischer Schnitt wie EG. Bestandsmiete 1.650 € kalt/Monat.

OG2 (ca. 130 m²) Maisonette über 2 Ebenen. Aktuelle Miete: 1.350 € kalt.

Anpassung: 1.350 ÷ 94 m² = 14,36 €/m² × 130 m² = 1.867 € kalt/Monat., inkl. 36 m² kpl. ausgebauten Spitzdach, gleicher Standard wie andere Einheiten.



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MIETEINNAHMEN – VOLLVERMIETUNG

Wellness-Apt: 900 € | Business-Apt: 900 € | Studio-Apt: 800 €
EG rechts: 950 € | EG links: 1.600 € | OG1: 1.650 €
OG2 (ab Anpassung): 1.867 €

GESAMT: 8.667 €/Monat = 104.004 €/Jahr

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WARUM 1.750.000 € – ZWEI UNABHÄNGIGE RECHENWEGE

Weg 1 – Ertragswert:

104.004 € Jahresmiete × 18 (marktüblicher Faktor MFH BJ 2016, Rhein-Main) = 1.872.072 €

→ Angebotspreis liegt 122.072 € UNTER dem errechneten Ertragswert.

Weg 2 – Quadratmeterpreis:

Marktpreis BJ nach 2016 in Rüsselsheim: ca. 4.208 €/m² (Immoportal Q1/2026).

4.208 € × 450 m² = 1.893.600 €
→ Angebotspreis liegt 143.600 € UNTER dem rechnerischen Marktwert.

Bruttorendite bei 1.750.000 €: 104.004 ÷ 1.750.000 = 5,94%

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AUSSTATTUNG

Fußbodenheizung · Elektrische Rollläden · Buderus Gas + Solar Therme Warmwasser (500-L-Speicher) · Glasfaser + LAN in allen Einheiten · E-Auto-Ladestation · Videoüberwachung (alle Fassaden, WLAN) · Wasserenthärtung · Waschkeller mit 2 Maschinen + Trocknern · 6 genehmigte Stellplätze

✔ Separate Strom- & Wasserzähler je Wohneinheit – individuelle Verbrauchsabrechnung

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KAUFPREIS: 1.750.000 € VB · Privatverkauf · keine Maklerprovision

Unterlagen (Grundrisse, Energieausweis) auf Anfrage. Bitte bei erster Kontaktaufnahme kurzen Finanzierungsnachweis mitschicken. Makleranfragen zur Auftragsakquise werden nicht beantwortet.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Fliesen

Bemerkungen:
Neubau-Qualität 2016 – Effizienz & Technik auf höchstem Niveau

Das Haus wurde massiv errichtet und kontinuierlich gepflegt. Die technische Ausstattung ist auf Langlebigkeit und niedrige Bewirtschaftungskosten ausgelegt:

•Energetik: Gas-Zentralheizung kombiniert mit einer Solar-Anlage zur Warmwasserunterstützung.

•Komfort: Fußbodenheizung in allen Räumen (einzeln steuerbar) und hochwertige Fenster mit elektrischen Rollläden.

•Infrastruktur: 8 separate Badezimmer mit hochwertiger Sanitärkeramik;

•Highlights: Die Sky-Maisonette (2. OG) verfügt über eine umlaufende Terrasse, die den Blick in drei Himmelsrichtungen freigibt. Das Untergeschoss bietet mit der integrierten Sauna und dem Whirlpool echten Wellness-Charakter.

•Außenanlage & Parken: Das 540 m² große Grundstück bietet 6 Stellplatzflächen (3 befestigt, 3 vorbereitet). Der Garten ist professionell angelegt und verfügt über mehrere Terrassen. Ein Brunnen und ein Mährobotor. Automatische Bewässerungsanlage.

•Sicherheit & Smart-Features: Das Objekt ist mit einer vollständigen Videoüberwachung ausgestattet. Jede Fassadenseite wird durch Kameras gesichert, die zentral über ein Festplatten-System (WLAN-Anbindung) gesteuert werden – ein massives Sicherheitsplus für Eigentümer und Mieter.

•Werterhalt & Wasserqualität: Eine integrierte Wasserenthärtungsanlage schützt die gesamte Haustechnik, die 8 Badezimmer sowie die Buderus-Anlage vor Kalk. Dies reduziert Instandhaltungskosten und sorgt für Premium-Wasserqualität.

•E-Mobilität: Am Haus befindet sich bereits eine E-Auto-Ladestation (Wallbox), was in der heutigen Zeit ein essenzielles Kriterium für moderne Mieter (z.B. Hyundai-Mitarbeiter) darstellt.

•Service-Bereich: Für die Bewohner der Suites im UG steht ein separater Waschkeller zur Verfügung. Dieser ist bereits mit zwei Waschmaschinen und einem Trockner ausgestattet, was den „Full-Service“-Charakter der Apartments unterstreicht.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas


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