WRS Immobilien - Landhaus mit Stil - ehemaliges Forsthaus Obersinn des Juliusspitals - Denkmal

Objektbeschreibung

Lage & Umfeld

Das Forsthaus befindet sich in der Bahnhofstraße im Ortsteil Obersinn (Gemeinde Obersinn) – inmitten des Natur‐ und Mittelgebirgsraums des Spessart.

Umgebung: Wald‐ und Naturgebiet mit ruhiger Wohnlage, gute Erreichbarkeit über die Ortsstraße und Bahnhofstraße.

Durch die naturnahe Lage bietet das Objekt gute Voraussetzungen für Erholung, Naturaktivitäten und ein Leben abseits dichter Innenstadtlagen.

Historischer Hintergrund

Der Eigentümer war früher die Stiftung Juliusspital Würzburg, eine gemeinnützige Einrichtung mit historischen Wurzeln, gegründet im Jahr 1576 durch den Fürstbischof Julius Echter von Mespelbrunn.

Ein Forsthaus‐Standort deutet darauf hin, dass das Gebäude ursprünglich dem Forstwesen diente – etwa als Wohn‐ und Verwaltungsgebäude für den Forstdienst rund um Waldflächen.

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Ausstattung

Denkmalgeschütztes Ein- bzw. Zweifamilienhaus

Grundbaujahr 1766 / Umbau 1956

2000 Dachsanierung - einschließlich Eindeckung und Dachstuhl
Mansarddach
Dacheindeckung: Bieberschwanz

Bodenbeläge: teilweise Dielenboden bzw. Zementfliesen

Das Haus muss saniert werden. Teilweise bereits Sanierung nach BLfD - Denkmalpflege zur Restaurierung von Baudenkmälern.

Die Restaurierung in der Bau- und Kunstdenkmalpflege hat das Ziel, Denkmäler als historisch überlieferte Zeugnisse im ihrer Substanz und Erscheinung zu erhalten — nicht einfach nur „zu modernisieren“.

Denkmalpflege umfasst sowohl die Substanzerhaltung (Konservierung) als auch gezielte Restaurierung und dokumentierte Änderungen, wenn diese notwendig und fachgerecht sind.

Das BLfD gewährt Förderungen (Zuschüsse, ggf. Darlehen) für denkmalpflegerische Maßnahmen, insbesondere wenn der „denkmalpflegerische Mehraufwand“ vorliegt bzw. eine besondere Bedeutung oder Gefährdung des Denkmals besteht.

Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten bei Denkmalsanierungen (nach BLfD)

1. Fördermöglichkeiten
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) sowie weitere öffentliche Stellen gewähren finanzielle Förderungen für die Sanierung und Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und genehmigt werden.

• Zuschüsse durch das BLfD / Land Bayern: Das BLfD kann Zuschüsse für denkmalpflegerische Maßnahmen bewilligen, insbesondere für den sogenannten denkmalpflegerischen Mehraufwand. Die Förderhöhe ist abhängig von der Bedeutung des Denkmals und den notwendigen Mehrkosten im Vergleich zu einer herkömmlichen Sanierung.
• Bundes- und Landesprogramme: Es bestehen zusätzliche Förderprogramme auf Bundesebene, etwa das 'Denkmal-Sonderprogramm' des Bundes, mit Förderquoten von bis zu 50 % der zuwendungsfähigen Kosten.
• Antragstellung: Der Förderantrag muss grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn kann zum Verlust der Förderung führen.

2. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (AfA)
Neben direkten Zuschüssen bietet der Denkmalschutz erhebliche steuerliche Vorteile gemäß §§ 7i, 10f und 11b EStG. Die steuerliche Abschreibung richtet sich nach der Nutzung des Gebäudes (Vermietung oder Eigennutzung).

2.1 Bei Vermietung
Bei Vermietung können 100 % der anerkannten Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibung erfolgt über einen Zeitraum von 12 Jahren: in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 %, in den darauffolgenden 4 Jahren mit jeweils 7 %. Dies betrifft ausschließlich die Sanierungskosten, nicht den Kaufpreis des Gebäudes.

2.2 Bei Eigennutzung
Bei selbstgenutzten Denkmälern können gemäß § 10f EStG 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre (jährlich 9 %) abgeschrieben werden. Dies gilt nur für Baumaßnahmen, die denkmalgerecht und durch die Denkmalbehörde bestätigt wurden.

3. Kombination von Förderung und Abschreibung
Zuschüsse und steuerliche Abschreibungen können kombiniert werden, sofern die Fördermittel auf die verbleibenden Kosten angerechnet werden. In der Praxis reduziert die Förderung die zu finanzierende Summe, während die Abschreibung die Steuerlast senkt. Dadurch ergeben sich erhebliche Liquiditätsvorteile sowohl für private Eigentümer als auch für Investoren.

4. Finanzierungsmöglichkeiten
Neben staatlichen Zuschüssen und Steuervorteilen können Förderkredite, beispielsweise der KfW (Denkmalförderung), in Anspruch genommen werden. Eine Kombination aus Eigenmitteln, Förderzuschüssen, KfW-Darlehen und steuerlichen Abschreibungen bietet häufig eine optimale Finanzierungsstruktur.
Es wird empfohlen, bereits in der Planungsphase Kontakt mit dem BLfD, der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde und einem steuerlichen Berater aufzunehmen, um Förderfähigkeit und steuerliche Absetzbarkeit sicherzustellen.

5. Fazit
Denkmalgeschützte Gebäude bieten neben kulturellem Wert auch erhebliche finanzielle Vorteile. Die Kombination aus Zuschüssen des BLfD, steuerlicher Abschreibung und günstiger Finanzierung kann die Sanierung wirtschaftlich attraktiv machen. Voraussetzung ist jedoch eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden und eine fachgerechte Umsetzung nach den Richtlinien der Denkmalpflege.

Sonstige Angaben

Dies ist keine Steuerberatung, sondern nur ein allgemeiner Hinweis:

Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten bei Denkmalsanierungen (nach BLfD)

1. Fördermöglichkeiten

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) sowie weitere öffentliche Stellen gewähren finanzielle Förderungen für die Sanierung und Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und genehmigt werden.
• Zuschüsse durch das BLfD / Land Bayern: Das BLfD kann Zuschüsse für denkmalpflegerische Maßnahmen bewilligen, insbesondere für den sogenannten denkmalpflegerischen Mehraufwand. Die Förderhöhe ist abhängig von der Bedeutung des Denkmals und den notwendigen Mehrkosten im Vergleich zu einer herkömmlichen Sanierung.
• Bundes- und Landesprogramme: Es bestehen zusätzliche Förderprogramme auf Bundesebene, etwa das 'Denkmal-Sonderprogramm' des Bundes, mit Förderquoten von bis zu 50 % der zuwendungsfähigen Kosten.
• Antragstellung: Der Förderantrag muss grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn kann zum Verlust der Förderung führen.

2. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (AfA)
Neben direkten Zuschüssen bietet der Denkmalschutz erhebliche steuerliche Vorteile gemäß §§ 7i, 10f und 11b EStG. Die steuerliche Abschreibung richtet sich nach der Nutzung des Gebäudes (Vermietung oder Eigennutzung).

2.1 Bei Vermietung
Bei Vermietung können 100 % der anerkannten Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibung erfolgt über einen Zeitraum von 12 Jahren: in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9 %, in den darauffolgenden 4 Jahren mit jeweils 7 %. Dies betrifft ausschließlich die Sanierungskosten, nicht den Kaufpreis des Gebäudes.

2.2 Bei Eigennutzung
Bei selbstgenutzten Denkmälern können gemäß § 10f EStG 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre (jährlich 9 %) abgeschrieben werden. Dies gilt nur für Baumaßnahmen, die denkmalgerecht und durch die Denkmalbehörde bestätigt wurden.

3. Kombination von Förderung und Abschreibung
Zuschüsse und steuerliche Abschreibungen können kombiniert werden, sofern die Fördermittel auf die verbleibenden Kosten angerechnet werden. In der Praxis reduziert die Förderung die zu finanzierende Summe, während die Abschreibung die Steuerlast senkt. Dadurch ergeben sich erhebliche Liquiditätsvorteile sowohl für private Eigentümer als auch für Investoren.

4. Finanzierungsmöglichkeiten
Neben staatlichen Zuschüssen und Steuervorteilen können Förderkredite, beispielsweise der KfW (Denkmalförderung), in Anspruch genommen werden. Eine Kombination aus Eigenmitteln, Förderzuschüssen, KfW-Darlehen und steuerlichen Abschreibungen bietet häufig eine optimale Finanzierungsstruktur.
Es wird empfohlen, bereits in der Planungsphase Kontakt mit dem BLfD, der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde und einem steuerlichen Berater aufzunehmen, um Förderfähigkeit und steuerliche Absetzbarkeit sicherzustellen.

5. Fazit
Denkmalgeschützte Gebäude bieten neben kulturellem Wert auch erhebliche finanzielle Vorteile. Die Kombination aus Zuschüssen des BLfD, steuerlicher Abschreibung und günstiger Finanzierung kann die Sanierung wirtschaftlich attraktiv machen. Voraussetzung ist jedoch eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden und eine fachgerechte Umsetzung nach den Richtlinien der Denkmalpflege.