A+ Stadtvilla mit Einliegerwohnung, PV, Wellnessbad mit Sauna & Outdoor-Jacuzzi – Privatverkauf

Objektbeschreibung

Nachhaltig, stilvoll, zukunftssicher: Ihre A+ Stadtvilla mit Einliegerwohnung, Wellnessbereich & moderner Energietechnik

Willkommen in einem Zuhause, das Design, Komfort und nachhaltige Bauweise auf höchstem Niveau verbindet. Diese moderne Stadtvilla im KfW-40-Standard bietet ein durchdachtes Raumkonzept, hochwertige Materialien und flexible Nutzungsmöglichkeiten für Familien, Mehrgenerationenwohnen oder Homeoffice.

Architektur & Raumkonzept
Mit einer Gesamtfläche von ca. 305 m² (davon ca. 248 m² Wohnfläche) präsentiert sich das Haus großzügig, hell und architektonisch anspruchsvoll.

Die Aufteilung umfasst:
- offene, klare Grundrissgestaltung
- großzügige Wohnbereiche
- hochwertige Materialien
- separate Einliegerwohnung für Gäste, Büro oder Angehörige
- große Doppelgarage mit Stauraum, Werkstatt und Wallbox

Ein besonderes Highlight ist das architektonisch gestaltete, abgesenkte Wohnzimmer:
Über zwei elegant integrierte Stufen öffnet sich ein lichtdurchfluteter Wohnbereich mit erhöhter Deckenhöhe – ein beeindruckender Mittelpunkt des Hauses. Die offene Galerie und die formschöne Treppe verbinden die Ebenen harmonisch und stilvoll.


Flexible Nutzung: Wohnen, Arbeiten, Entspannen
Ob klassisches Familienleben, Wohnen mit erwachsenen Kindern oder berufliche Nutzung – die separate Einheit (ELW) ermöglicht maximale Flexibilität.

Der private Wellnessbereich ist ein weiteres Highlight:
Ein ca. 32 m² großes Wellnessbad mit hochwertiger Ausstattung und einer patentierten Hinterrückoffen-Sauna mit innovativer Kaskadentechnik bietet Spa-Komfort auf höchstem Niveau.
Eine genehmigte Erweiterung der Dachterrasse (+ ca. 20 m²) schafft zusätzliche Freifläche und exklusive Gestaltungsmöglichkeiten.

Im geschützten Garten lädt ein hochwertiger Outdoor-Jacuzzi (Vita Spas) für bis zu sechs Personen zur Entspannung ein – ausgestattet mit Cover-Lift und Wärmeschutzabdeckung für ganzjährigen Komfort.


Ausstattung – bis ins Detail durchdacht
- luxuriöse Einbauküche mit Natursteinarbeitsplatte & Siemens-Geräten
- edles Mosaikbad
- moderne Bodenbeläge
- Videoüberwachungssystem
- E3/DC-Wallbox
- Doppelgarage mit großem Stauraum und Werkstatt
- genehmigte Dachterrassenerweiterung

Energieeffizienz, die überzeugt: A+ / KfW-40
Das Energiekonzept des Hauses ist zukunftsweisend:
- Weishaupt Luft-Wasser-Wärmepumpe
- dreifach verglaste Wärmeschutzfenster
- zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (Zehnder)
- Photovoltaikanlage 9,9 kWp + 13 kWh Speicher (E3/DC)
- Wallbox
Im Jahr 2024 wurden ca. 9.137 kWh Strom erzeugt – ein Großteil wurde im Haus selbst genutzt (inkl. regelmäßiger Ladung eines E-Autos).
(Eine Erweiterung der Anlage ist technisch vorbereitet und möglich.)

Das Ergebnis: hohe Energieeffizienz, niedrige Betriebskosten und ein zukunftssicherer Wohnstandard.

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Ausstattung

Terrasse, Garten, Keller, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Sauna, Pool · Schwimmbad, Einbauküche, Gäste-WC, Teppichboden, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattung im Überblick
Technik & Energie
- Photovoltaikanlage 9,9 kWp (Baujahr 2021)- PV-Ertrag 2024: 9.137 kWh 2024 produziert
- E3/DC-Stromspeicher ca. 12 kWh
(Erweiterungsmöglichkeit für PV-Module & Batteriespeicher)
- Wallbox (11 kW) in der Garage
- Weishaupt Luft-Wasser-Wärmepumpe (KfW-40-konform, keine Heizungsänderung notwendig)
- Zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (Zehnder)
- BWT Enthärtungs- und Weichwasseranlage

Wellness & Komfort
- Outdoor-Jacuzzi (Vita Spas) mit Wärmeschutz-Abdeckung & Cover-Lift (BJ 2019)
- Hochwertige Sauna mit patentierter Hinterrückoffentechnik & Kaskadensystem
- Wellnessbad mit exklusiver Ausstattung
- Terrassenüberdachung zum Garten (2022)
- Feinste Mosaikverarbeitung in Bad & Wellnessbereich

Innenausstattung & Raumkonzept
- Großzügige, offene Bauweise mit individuellem Wohnkonzept
- Abgesenktes Wohnzimmer mit erhöhter Deckenhöhe
- Einliegerwohnung (ELW) mit eigener Küche (BJ 2021)
- Hauptküche: Natursteinarbeitsplatte, Siemens-Geräte, modernes Design
- Spiegeltür zwischen Schlafzimmer & Ankleide
- Glaselement im Eingangsbereich
- Hochwertige Bodenbeläge im gesamten Wohnbereich
- Großes, raumhohes Treppenhausfenster mit integrierter Wärme- & Spiegelfolie

Nutzung & Flexibilität
- Separat nutzbare Einliegerwohnung (ideal als Büro, Gäste- oder Familienbereich)
- Genehmigte Erweiterung der Dachterrasse um ca. 20 m²
- Perfekt für Mehrgenerationen, Wohnen & Arbeiten oder Gäste

Außenbereich
- Großzügige Gartenterrasse (ca. 45 m²)
- Gepflegte Außenanlagen inkl. Pflasterung, Sichtschutz & Begrünung
- Ruhige Lage am Ende einer Sackgasse
- Attraktiver Blick auf Burg Vohburg

Sonstige Angaben

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme


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