Lage, Lage, Lage: Kernsaniertes Stadthaus mit ca. 171 m² Wohnraum, Garten & Garage (Energieklasse B)

Objektbeschreibung

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/378761/

Geschichte trifft auf Moderne:
Das Einfamilienhaus wurde 1934 errichtet und 2017 kernsaniert. Dabei wurden sämtliche Leitungen, Böden, Fenster, das Dach, die Heizung sowie die gesamte Innenraumgestaltung vollständig erneuert. Zusätzlich wurde ein Anbau realisiert, durch den der Wohnbereich erweitert wurde. Die Fassade wurde 2025 erneuert und mit Vollwärmeschutz gedämmt. Die Immobilie befindet sich technisch wie optisch in einem sehr gepflegten und modernen Zustand (Energieklasse B).

Die Gesamtfläche des Hauses umfasst rund 248,28 m² und gliedert sich in Wohn- und Nutzflächen. Eine aktuelle Wohnflächenberechnung liegt vor.

Die Wohnfläche beträgt ca. 145 m² (bereinigt ca. 141m2). Zusätzlich steht ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer Grundfläche von etwa 26 m² inklusive Fußbodenheizung zur Verfügung. Damit ergeben sich tatsächlich rund 171 m² nutzbarer Wohnraum. Aufgrund der Deckenhöhe wird das Dachgeschoss zwar nicht als Wohnfläche angerechnet, bietet sich jedoch ideal als vollwertiger Wohnraum an.

Das Haus erstreckt sich über drei Etagen und bietet insgesamt sechs Zimmer, zwei voll ausgestattete Badezimmer sowie ein separates WC an. Das Haus ist vollständig unterkellert. Der Naturkeller umfasst ca. 53 m² Nutzfläche. Weitere ca. 30 m² Nutzfläche entstehen durch Garage und Abstellmöglichkeiten.

Die Grundrissstruktur ist klar gegliedert: Im Erdgeschoss befindet sich der Eingangsbereich mit ausreichend Platz für Garderobe. Die Aufteilung erfolgt in versetzter Ebene (Split-Level). Im oberen Bereich liegen der Essbereich mit offener Einbauküche und Kochinsel, ein Arbeits- oder Gästezimmer sowie ein modernes Duschbad mit bodengleicher Dusche. Über wenige Stufen gelangt man in den abgesenkten Wohnbereich mit offenem Kamin, bodentiefen Fenstern und direktem Zugang zur Terrasse und zum Garten. Der Garten ist straßenseitig über ein separates Tor zugänglich.

Im Obergeschoss stehen zwei Schlafzimmer, ein Tageslichtbad mit Wanne und Dusche sowie eine separate Toilette mit Bidet zur Verfügung. Das ausgebaute Dachgeschoss bietet einen großen Raum mit vielseitiger Nutzungsmöglichkeit (Schlafzimmer, Gästezimmer, Hobbyraum).

Ausstattung: Hochwertige Echtholzdielenböden, Fußbodenheizung (Gas-Zentralheizung), Solaranlage zur Warmwasserbereitung, zweifach verglaste Holz-Alu-Fenster mit erhöhter Einbruchsicherung (teilweise 8-fach verriegelt), Smart-Home-Vorbereitung, Serverschrank mit Netzwerkverkabelung.

Zum Haus gehört eine überlange Einzelgarage und ein Außenstellplatz. Außerdem lassen sich noch problemlos zwei weitere Fahrzeuge auf dem Grundstück parken. Das Grundstück misst 413 m². Die Gartenfläche beträgt ca. 150 m². Eine Terrasse (ca. 20 m²) ergänzt den Außenbereich.

Die Immobilie befindet sich in einem bezugsfertigen Zustand ohne Modernisierungsstau. Der energetische Standard ist gut. Eine Umrüstung auf Wärmepumpe ist vorbereitet.

Die Immobilie ist nicht vermietet und sofort verfügbar. Die Immobilie wird ohne Makler angeboten

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Ausstattung

Terrasse, Garten, Keller, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Allgemeines:
- Wohnfläche von ca. 145m2
- Ausgebautes Dachgeschoss mit 26m2 Grundfläche, welcher auch als Wohnraum genutzt werden kann (Fußbodenheizung + gedämmtes Dach)

Innenausstattung:
- Hochwertige Einbauküche mit Kochinsel und integriertem Dunstabzug
- Riesiger, offener Kamin im Wohnbereich
- Echtholzdielenböden (Wohnbereiche)
- Hochwertige Fliesen in Nassbereichen und Wohnzimmer
- Fußbodenheizung (Gas-Zentralheizung)
- Smart-Home-Installation im Wohnbereich
- Serverschrank mit strukturierter Netzwerkverkabelung
- Zwei Badezimmer (eines mit Dusche im EG, eines mit Wanne und Dusche im OG)
- Zusätzliches WC mit Bidet
- Hochwertige Armaturen von Hansgrohe (AXOR Starck)
- Bodenebene Duschen
- Voll ausgebautes Dachgeschoss (z. B. als Schlafzimmer oder Hobbyraum nutzbar)

Gebäude- und Haustechnik:
- Zweifach verglaste Holz-Alu-Fenster (Terrassen-Schiebetür 3-fach verglast)
- Fenster teilweise mit 8-fach Verriegelung
- Solaranlage zur Warmwasserbereitung
- Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung
- Vorbereitung für Wärmepumpe vorhanden
- Naturkeller mit Lagermöglichkeiten und Technikraum

Außenbereiche:
- Terrasse mit ca. 20 m²
- Garten mit ca. 150 m², straßenseitig zugänglich über ein abschließbares Tor
- Grundstücksgröße insgesamt 413 m²
- Überlange Einzelgarage mit Platz für Fahrzeug, Fahrräder und Gartengeräte
- Zwei zusätzliche Außenstellplätze

2017 - Kernsanierung und Erweiterung:
- Rückbau bis auf die Bausubstanz (Innenbereiche)
- Erneuerung der gesamten Elektroinstallation
- Erneuerung sämtlicher Wasser- und Abwasserleitungen
- Neue Heizungsanlage (Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung)
- Vorbereitung zur Nachrüstung mit Wärmepumpe
- Installation einer Solaranlage zur Warmwasserbereitung
- Neue Fenster (Holz-Aluminium, 2-fach verglast, erhöhter Einbruchschutz)
- Hochwertige Innenausstattung: Dielenböden, Fliesen, Bäder, Einbauküche
- Smart-Home-System im Wohnbereich - Serverschrank im Keller mit Netzwerkverkabelung im Haus
- Anbau: Erweiterung des Wohnbereichs mit bodentiefen Fenstern und Zugang zur Terrasse
- Ausbau des Dachgeschosses inkl. Dämmung und Raumgestaltung

2025 - Fassadensanierung:
- Erneuerung bzw. Überarbeitung der Außenfassade inkl. Vollwärmeschutz

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas


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