„Kapitalanlage in Citylage von Winsen – vermietet & mit Entwicklungspotenzial“ Provisionsfrei!

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht eine vermietete Gewerbeeinheit in zentraler Innenstadtlage innerhalb einer gepflegten WEG mit gemischter Nutzung. Das Umfeld ist geprägt von etablierten und frequenzstarken Nutzern wie Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistern, Kanzleien und medizinischen Einrichtungen, was für eine stabile Grundnachfrage sorgt.

Die Einheit erzielt aktuell eine Jahresnettomiete von 13.200 €. Beim Kaufpreis von 180.000 € ergibt sich eine Bruttorendite von ca. 7,33 % sowie ein Faktor von rund 13,6 – eine im aktuellen Marktumfeld attraktive Einstiegskennzahl für Kapitalanleger.

Ein wesentlicher Pluspunkt ist die Kostenstruktur:
Zwar liegt das Hausgeld aktuell bei 1.440 € monatlich, jedoch sind davon laut Abrechnung über 10.100 € jährlich umlagefähig. Die tatsächliche Eigentümerbelastung beträgt derzeit rund 597 € monatlich, wodurch sich bereits heute ein positiver Überschuss von ca. 503 € monatlich (vor Finanzierung) ergibt.

Ab 01.07.2026 reduziert sich die Zuführung zur Rücklage um rund 215 € monatlich, wodurch die nicht umlagefähige Belastung weiter sinkt und sich der rechnerische Überschuss auf ca. 718 € monatlich (vor Finanzierung) verbessert.

Besonders wichtig für Käufer:
Die anstehende Dach-Sonderumlage wird vollständig vom Verkäufer übernommen. Dieses Thema ist damit wirtschaftlich neutralisiert und stellt keinen finanziellen Risikofaktor für den Erwerber dar – eine klare Entlastung und ein starkes Argument in der Gesamtbetrachtung.

Die Einheit befindet sich in einer Passage, was eine zentrale Lage und gute Erreichbarkeit bietet. Gleichzeitig ist perspektivisch eine Aufteilung in mehrere Büroeinheiten möglich, wodurch sich zusätzliche Flexibilität für Vermietung oder Exit-Strategien ergibt.

Eine Anpassung der Miete über eine Indexentwicklung ist grundsätzlich möglich, aktuell jedoch noch nicht umgesetzt, da sich der Verbraucherpreisindex von 120,5 (01/2025) auf 122,7 (12/2025) noch nicht ausreichend erhöht hat. Dies eröffnet perspektivisch weiteres Entwicklungspotenzial.

Eine solide Kapitalanlage mit stabiler Miete, transparenter Kostenstruktur und positivem Cashflow vor Finanzierung. Die zentrale Lage, die bestehende Vermietung, die künftige Entlastung beim Hausgeld sowie die Übernahme der Dach-Sonderumlage durch den Verkäufer schaffen eine attraktive und kalkulierbare Ausgangssituation für Kapitalanleger.

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Ausstattung

Keller, Fahrstuhl, Fliesen

Bemerkungen:
Flächen & Nutzung
Gesamtfläche: ca. 147 m² (Laden 6: ca. 48m², Laden 6a: ca. 31m², Laden 14: ca. 68 m²)
Aufteilung in 3 separat begehbare Gewerbeeinheiten
Nutzung als Büro-/Schulungsräume über zwei Etagen (EG + OG)
Verbindung der Einheiten über hochwertige Massivholztreppe
Zugang zu jeder Einheit auch einzeln über die Passage.

Räumliche Ausstattung
Erdgeschoss:
2 Schulungs-/Arbeitsräume
Stehküche
WC
Eigener Zugang zum Kellerraum
Obergeschoss:
2 Büroräume
1 Besprechungsraum
WC
Zugang über den Personenaufzug im Gemeinschaftsflur

Technik & Ausstattung
Gas-Zentralheizung (Baujahr 2007), Heizkörper
Energieverbrauch laut Ausweis: 178,1  kWh/(m²·a)
3-fach verglaste Fenster (außer Schaufensterfläche)
Glasfaseranschluss im Gebäude vorhanden
Bodenbeläge:
OG, Designbelag
EG, Fliesen
KG, Teppichboden

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Katja Nabo Immobilien
Buchholzer Str. 24
21271 Hanstedt

Tel: 0172 - 678 36 46
E-Mail: info@katja-nabo.immobilien

Angaben gemäß § 5 TMG
Katja Nabo
Immobilienmakler IHK
Buchholzer Str. 24
21271 Hanstedt

Kontakt

Telefon: 0172 – 678 36 46
E-Mail: info@katja-nabo.immobilien

Umsatzsteuer-ID
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß § 27 a Umsatzsteuergesetz: 50/131/11559

Gewerbeanmeldung
Die Gewerbeanmeldung nach §34c GewO wurde am 18.01.2022 durch IHK Lüneburg Wolfsburg erteilt.

Aufsichtsbehörde

IHK Lüneburg Wolfsburg
Am Sande 1
21335 Lüneburg

http://www.ihk-lueneburg.de

Berufsbezeichnung und berufsrechtliche Regelungen

Berufsbezeichnung: Immobilienmakler/ -bewerter IHK
Zuständige Kammer: IHK Lüneburg Wolfsburg 2 / 4
Verliehen in: Deutschland

Es gelten folgende berufsrechtliche Regelungen: § 34 c GewO. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
einsehbar unter: http://www.ihk-lueneburg.de

Angaben zur Berufshaftpflichtversicherung
Name und Sitz des Versicherers:

Debeka Allgemeine Versicherung AG
Harsefelder Str. 16
21680 Stade
Geltungsraum der Versicherung: Deutschland

Redaktionell verantwortlich
Katja Nabo
Buchholzer Str. 24
21271 Hanstedt

EU-Streitschlichtung

Die Europäische Kommission stellt eine Plattform zur Online-Streitbeilegung (OS) bereit: https://ec.europa.eu/consumers/odr

Unsere E-Mail-Adresse finden Sie oben im Impressum.

Verbraucherstreitbeilegung / Universalschlichtungsstelle
Wir sind nicht bereit oder verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Quelle:
e-recht24.de

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