Ihr Haus mit Garten plus vermietetes Vorderhaus – Östliches Ringgebiet

Objektbeschreibung

Wohnen im eigenen Hinterhaus mit Garten – und das vermietete Vorderhaus gleich dazu.

Im Östlichen Ringgebiet von Braunschweig verbindet der Hopfengarten 9 bestehende Mieteinnahmen mit eigenen Wohnperspektiven: ein Altbau-Vorderhaus von 1899 und ein separates Hinterhaus mit Garten und zwei Terrassen. Für das Hinterhaus ist eine Aufstockung auf etwa 190 m² mit fünf Zimmern vorbereitet.

ZWEI HÄUSER – ACHT WEG-EINHEITEN

Das Vorderhaus umfasst sieben WEG-Einheiten, das Hinterhaus bildet die achte. Alle verfügen über eigene Wohnungsgrundbücher. Verkauft wird ausschließlich das gesamte Anwesen auf 531 m² Grundstück. Beide Gebäude sind seit September 2026 an Fernwärme angeschlossen.

HINTERHAUS MIT GARTEN UND ERWEITERUNGSPERSPEKTIVE

Das derzeit eigengenutzte Hinterhaus bietet 129,40 m² gemäß Aufteilungsplanung, Fußbodenheizung, modernisierte Fenster und teilweise Klimatisierung. Hinzu kommen eine überdachte Gartenterrasse und eine zusätzliche Dachterrasse mit etwa 31,75 m². Für den Garten besteht ein Sondernutzungsrecht.

Die vorbereitete Aufstockungsplanung eröffnet die Perspektive auf ein Haus mit fünf Zimmern und insgesamt rund 190 m² Wohnfläche. Nach Angaben der Eigentümerseite wurde das Vorhaben mit dem Bauamt besprochen und mündlich positiv in Aussicht gestellt. Die Vorbereitungen für den Bauantrag sind getroffen; schriftliche Zustimmungen der betreffenden Nachbarn liegen vor.

Eine schriftliche Baugenehmigung liegt bislang nicht vor. Umsetzung und endgültige Wohnfläche stehen unter Genehmigungsvorbehalt und bedürfen der abschließenden technischen Prüfung. Planungsunterlagen sind verfügbar. Das Hinterhaus kann nach vereinbarter Übergabe selbst genutzt oder vermietet werden.

VORDERHAUS MIT BESTEHENDEN MIETVERHÄLTNISSEN

Eine Erdgeschosswohnung wurde 2020 umfassend modernisiert, anschließend möbliert und wird zur Kurzzeitvermietung genutzt. Die übrigen Einheiten sind regulär vermietet. Die Modernisierungsstände unterscheiden sich; weiterer Instandhaltungsbedarf besteht. Die WEG-Aufteilung bietet zusätzliche Perspektiven für eine spätere Einzelverwertung, vorbehaltlich der jeweiligen Voraussetzungen.

FLÄCHEN UND GENEHMIGUNGSSTAND

Die Aufteilungsplanung weist 517,18 m² aus: 387,78 m² im Vorderhaus und 129,40 m² im Hinterhaus. Darin enthalten sind 79,50 m² der vermieteten Dachgeschosseinheit im Vorderhaus. Für deren Wohnnutzung liegt keine öffentlich-rechtliche Genehmigung vor; ein entsprechender Bauantrag wurde bislang nicht gestellt. Die WEG-Aufteilung ersetzt diese Genehmigung nicht.

Der zusätzliche ausgebaute Spitzboden des Hinterhauses wird nicht als reguläre Wohnfläche angeboten. Die geplante Aufstockung ist nicht Bestandteil der Bestandsflächen.

EINNAHMEN UND MIETPOTENZIAL

Die regulären Mietverhältnisse einschließlich zugehöriger Stellplätze erzielen laut Übersicht 36.391,68 € Jahresnettokaltmiete, einschließlich der vorgenannten Dachgeschosseinheit.

Mit einem kalkulatorischen Mietansatz für die Kurzzeitvermietungswohnung einschließlich Stellplatz ergibt sich ein Jahresertragsansatz von 51.631,68 €. Dies ist keine vollständig vertraglich gesicherte Ist-Miete.

Bei zusätzlicher Vermietung des Hinterhauses zu angenommenen 13,50 €/m² ergibt sich eine kalkulierte Gesamtjahresmiete von rund 72.594 €. Die Aufstockung ist darin nicht berücksichtigt. Alle Ansätze verstehen sich vor Kosten und sind nicht garantiert.

KAUFPREIS: 1.235.000 € – FÜR KÄUFER PROVISIONSFREI

Fordern Sie Grundrisse, Mietübersicht und Erweiterungsplanung an. Gern vereinbaren wir einen Besichtigungstermin. Weitere bekannte Prüfpunkte finden Sie unter „Sonstiges“. Alle Angaben beruhen auf Unterlagen und Informationen der Eigentümerseite.

Objekt anfragen »

Ausstattung

Terrasse, Garten, Keller, Dachterrasse, Vollbad, Sauna, Einbauküche, Kamin, Klimaanlage, Parkett, Laminat, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
HINTERHAUS – WOHNEN MIT GARTEN UND ZWEI TERRASSEN

Das separate Hinterhaus verbindet eigenständigen Hauscharakter mit einem Garten- und Terrassenbereich mitten in der Stadt.

• Fußbodenheizung
• Modernisierte Fenster
• Teilweise Klimatisierung
• Überdachte Gartenterrasse
• Zusätzliche Dachterrasse mit etwa 31,75 m²
• Garten mit automatischer Bewässerung, Außenbeleuchtung, befestigten Wegen und Gartenhaus

Der zusätzlich ausgebaute und klimatisierte Spitzboden ist nicht Bestandteil der ausgewiesenen Wohnfläche und wird nicht als regulärer Wohnraum angeboten.

VORDERHAUS – ALTBAUCHARAKTER UND GEZIELTE MODERNISIERUNGEN

Das Vorderhaus von 1899 umfasst sieben WEG-Einheiten mit unterschiedlichen Grundrissen und Modernisierungsständen sowie Keller- bzw. Abstellräumen.

Eine Erdgeschosswohnung wurde 2020 umfassend modernisiert. Erneuert wurden Elektrik, Sanitärinstallationen, Fenster, Heizkörper sowie Boden-, Wand- und Deckenflächen. Die anschließend vollständig möblierte Wohnung wird derzeit zur Kurzzeitvermietung genutzt.

FERNWÄRMEANSCHLUSS 2026

Seit September 2026 sind beide Gebäude an Fernwärme angeschlossen. Nach Eigentümerangaben wurden rund 100.000 € in die Umstellung investiert – einschließlich Rückbau der Gasversorgung, neuer Steigleitungen und Anschlussarbeiten.

WEITERE BEREITS AUSGEFÜHRTE MASSNAHMEN

• 2015: Kanalsanierung im Inliner-Verfahren
• 2016: Neugestaltung der Außenanlagen und Fassadenarbeiten am Hinterhaus
• 2025: Instandsetzung der Fußbodenheizungszuleitung im Hinterhaus

Insgesamt wurden seit 2011 nach Eigentümerangaben rund 258.000 € in Modernisierungen, Gebäudetechnik, Möblierung und Außenanlagen investiert.

STELLPLÄTZE UND GEBÄUDEZUSTAND

Zwei PKW-Stellplätze sind rechtlich ausgewiesen. Weitere derzeit genutzte Abstellmöglichkeiten sind nicht als Stellplätze rechtlich gesichert.

Das Ensemble präsentiert sich in einem gepflegten, altersentsprechenden Zustand mit unterschiedlichen Modernisierungsständen und weiterem Instandhaltungsbedarf. Ein individueller Sanierungsfahrplan von 2024 liegt vor; die darin noch beschriebene Gasversorgung wurde inzwischen durch Fernwärme ersetzt.

Die Genehmigungssituation der Dachgeschosseinheit im Vorderhaus ist in der Objektbeschreibung erläutert. Weitere bekannte technische und bauliche Prüfpunkte finden Sie unter „Sonstiges“.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Sonstiges (s. Text)
Energieträger: Fernwärme
Energieausweis nicht vorhanden

UNTERLAGEN FÜR IHRE ENTSCHEIDUNG

Für Ihre Objektprüfung stehen Grundbuchauszüge, Teilungserklärung, Aufteilungspläne, Mietübersichten, vorhandene Ertragsnachweise und der individuelle Sanierungsfahrplan zur Verfügung.

Auch die vorhandenen Unterlagen zur geplanten Aufstockung des Hinterhauses und die schriftlichen Nachbarzustimmungen können eingesehen werden. Die bisherige positive Rückmeldung des Bauamts erfolgte nach Eigentümerangaben mündlich; eine schriftliche Baugenehmigung für die Erweiterung liegt bislang nicht vor.

BEKANNTE TECHNISCHE UND BAULICHE PRÜFPUNKTE

Eine nachvollziehbare Informationsgrundlage ist uns wichtig. Neben den beschriebenen Modernisierungen sind folgende Punkte bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen:

• Dachgeschoss Vorderhaus: Die vermietete Einheit ist grundbuchlich eigenständig. Für die Wohnnutzung liegt jedoch keine öffentlich-rechtliche Genehmigung vor; ein entsprechender Bauantrag wurde bislang nicht gestellt. Die 79,50 m² sind in den insgesamt 517,18 m² gemäß Aufteilungsplanung enthalten.

• Dachflächenfenster Hinterhaus: Einzelne vorhandene Fenster sind nach Eigentümerangaben nicht in der Baugenehmigung eingezeichnet.

• Dachterrasse Hinterhaus: Ein ausreichend dimensionierter Notüberlauf ist nachzurüsten.

• Keller Vorderhaus: Seit 2017 kam es nach Eigentümerangaben bei Kanalrückstau zweimal zu vorübergehendem Wasserstand von etwa 15 bis 20 cm. Das Wasser lief anschließend wieder ab.

• Weitere Instandhaltung: Bekannt sind unter anderem eine tropfende Regenrinne über dem Hintereingang, eine teilweise nicht funktionsfähige Klingelanlage sowie altersbedingte Putzrisse und Bodenunebenheiten.

Die Gebäude weisen unterschiedliche Modernisierungsstände auf. Weiterer energetischer Verbesserungs- und Instandhaltungsbedarf besteht. Der Sanierungsfahrplan von 2024 berücksichtigt noch die damalige Gasheizung; beide Gebäude wurden inzwischen auf Fernwärme umgestellt.

GESAMTVERKAUF UND PROVISIONSFREIER ERWERB

Angeboten wird ausschließlich das gesamte Anwesen mit allen acht WEG-Einheiten. Die Übergabe und eine mögliche Eigennutzung des derzeit von der Eigentümerseite bewohnten Hinterhauses erfolgen nach Vereinbarung.

BauArt | Mediatoren Braunschweig begleitet den Verkaufsprozess im Auftrag der Eigentümerseite. Für Käufer entstehen keine Makler-, Vermittlungs- oder sonstigen Verkaufsprovisionen.

IHR NÄCHSTER SCHRITT

Sie interessieren sich für das Ensemble als Kapitalanlage oder möchten selbst im Hinterhaus wohnen? Schreiben Sie uns gern mit Ihrem Namen, Ihren Kontaktdaten und einer kurzen Angabe zu Ihren Kaufabsichten. Wir stellen Ihnen die weiterführenden Unterlagen zur Verfügung und stimmen einen Besichtigungstermin mit Ihnen ab.

Alle Angaben beruhen auf Unterlagen und Informationen der Eigentümerseite. Eine eigene rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung durch den Erwerber bleibt erforderlich. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf vorbehalten.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.