Wohnungspaket mit sieben Wohnungen und kleiner Gewerbeeinheit – eine Wohnung frei

Objektbeschreibung

Zum Verkauf vorgesehen ist ein Paket aus sieben Wohnungen W1–W7 einschließlich der freien Wohnung W6 sowie der kleinen Gewerbeeinheit G2 am Rahlstedter Weg 73 in Hamburg-Rahlstedt. Die große Gewerbeeinheit G1 ist ausdrücklich ausgeschlossen. Sechs Wohnungen und G2 werden als vermietet geführt; die freie Wohnung erzielt derzeit keine Nettokaltmiete.

Eine Wohnung ist derzeit leerstehend. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 37.348,80 €. Für die freie Wohnung wird ein zusätzliches Mietpotenzial von 13.104 € jährlich angesetzt. Der Angebotspreis basiert auf dem 18-Fachen der Jahresnettokaltmiete einschließlich dieses Mietpotenzials.

Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 3.112,40 € monatlich. Die angesetzten 1.092 € monatlich für W6 sind eine kalkulatorische Neuvermietungsannahme, keine bestehende, garantierte oder bereits vereinbarte Einnahme. Grundlage: 550 € / 32,00 m² = 17,1875 €/m², übertragen auf 63,50 m² bisherige Vertragsfläche; rechnerisch 1.091,40625 €, angesetzt mit 1.092 €. Erzielbarkeit und rechtlich zulässige Neuvermietung sind gesondert zu prüfen.

Mit Potenzial ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete von 50.452,80 €. Faktor 18 ergibt 908.150,40 €; Angebotspreis 908.150 € VB. Bezogen auf die aktuelle Miete beträgt der Faktor rund 24,32. Die Portal-Mietfelder akzeptieren nur ganze Euro und zeigen daher gerundet 37.349 €; der genaue aktuelle Wert beträgt 37.348,80 €. Betriebs- und Heizkosten, Nachzahlungen sowie ungeklärte Zusatzüberweisungen erhöhen die Nettokaltmiete nicht.

Die Architektenberechnung vom 09.09.2025 auf Grundlage historischer Pläne weist 361,22 m² Wohnfläche und 59,95 m² G2-Gewerbefläche aus, zusammen 421,17 m². Mietvertragsflächen weichen ab (Wohnungen zusammen 333,50 m², G2 65,50 m²). Die 63,50 m² Vertragsfläche von W6 dient der Potenzialrechnung. Ein aktuelles Aufmaß liegt nicht vor; die Verkaufsflächen sind abschließend abzugleichen.

Die rechtliche Verselbstständigung und getrennte Veräußerbarkeit dieses Pakets sind noch nicht nachgewiesen. Eine bestehende WEG-Aufteilung wird nicht behauptet. Neben-, Gemeinschafts-, Grundstücks- und Stellplatzrechte sind vor einem verbindlichen Angebot gesondert zuzuordnen.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Dachterrasse

Bemerkungen:
Laut Architektenberechnung verfügen die sieben Wohnungen über Bad und Küche/Kochen. W2, W3 und W4 haben Dachterrassen, W5, W6 und W7 Balkone; diese Merkmale gelten nicht für jede Wohnung. Maßgeblich für den heutigen Zustand bleibt die Besichtigung. Der Hauptbaukörper ist dreigeschossig, der rückwärtige Anbau eingeschossig.

Baujahr 1965. Zentralheizung mit Heizöl; Warmwasser elektrisch.

Wohnanteil: Bedarfsausweis vom 19.08.2024, gültig bis 19.08.2034; Endenergiebedarf 227,7 kWh/(m²a), Energieeffizienzklasse G. Die Ausweisbezugsfläche ist keine Verkaufswohnfläche.

Gewerbeanteil: Bedarfsausweis vom 02.09.2024, gültig bis 01.09.2034; Endenergiebedarf Wärme 339,2 und Strom 21,7 kWh/(m²a). Diese Gewerbewerte stehen in den obligatorischen strukturierten Energie-Feldern des Portals und gelten nicht als Gesamtkennwert des Wohnungspakets. Der Ausweis nennt „Gewerbeeinheit 2“ bei 508,5 m² Bezugsfläche; die konkrete Zuordnung zu G2 ist noch vom Aussteller zu bestätigen.

Zum Heizungsraumschaden vom August 2026 fehlt ein gesicherter Abschlussnachweis. Gemeinsame Technik und Kosten sind den Paketen noch zuzuordnen. Ein Mietvertrag nennt eine ab September 2027 beabsichtigte energetische Sanierung; ein aktueller Ausführungs- oder Kostenplan ist nicht belegt. Ein funktionsfähiger Lastenaufzug, Stellplatzrechte oder ein mängelfreier Zustand werden nicht zugesichert.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Käuferprovision: 3 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, entsprechend 3,57 % brutto. Bemessungsgrundlage und Fälligkeit sind anhand des Vermittlungsauftrags noch zu bestätigen.

Besichtigungen nach Terminvereinbarung unter Rücksichtnahme auf bestehende Mietverhältnisse. Weitere Objektunterlagen nach Prüfung und Abstimmung.

PRÜFENTWURF – nicht veröffentlicht. Eine Veröffentlichung auf ohne-makler.net setzt wegen der Käuferprovision eine nachweisbare Zulassung des Portals voraus. Rechtliche Aufteilung, Flächen-/Ausweiszuordnung sind vor Veröffentlichung abschließend zu bestätigen. Historische Grundrisse dienen nur der Orientierung und zeigen keinen bestätigten heutigen Zustand. Echte zugeordnete Innenaufnahmen von W6 und G2 fehlen.

Impressum / Diensteanbieter: Ceyhun Demirkol, handelnd unter Immo-State Immobilienverwaltung (Einzelunternehmer), Alstertor 15, 20095 Hamburg, Deutschland. Telefon +49 176 3450 6335, E-Mail contact@immo-state.com. Erlaubnisse nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 4 GewO vom 10.09.2025. Zuständige Aufsichtsbehörde: Bezirksamt Wandsbek, Fachamt Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt, Schloßgarten 9, 22041 Hamburg; gewerbeerlaubnisse@wandsbek.hamburg.de. Anbieterinformationen: https://immo-state.com/impressum/

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