Provisionsfrei: Vollvermietetes Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Bahnhofslage – Faktor 17,3

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein vollständig vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Winsen (Luhe), nur wenige Gehminuten vom Bahnhof und der Innenstadt entfernt. Die Immobilie wird direkt vom Eigentümer und somit provisionsfrei für den Käufer angeboten.

Das um ca. 1900 errichtete Mehrparteienhaus verbindet laufende Mieteinnahmen mit weiterem Entwicklungspotenzial und eignet sich insbesondere für Kapitalanleger, die eine etablierte Bestandsimmobilie mit Optimierungsmöglichkeiten suchen.

Das Gebäude umfasst vier Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Die Gewerbefläche wird seit März 2026 als Mobilfunkgeschäft genutzt. Sämtliche Wohn- und Gewerbeeinheiten sind vermietet. Seit Übernahme der Immobilie durch die heutigen Eigentümer bestand kein Leerstand.

Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt ca. 3.610 € monatlich bzw. 43.320 € jährlich. Bei einem Kaufpreis von 749.000 € entspricht dies einem Kaufpreisfaktor von ca. 17,3 bzw. einer anfänglichen Bruttomietrendite von ca. 5,78 %.

Zusätzlich besteht weiteres Mietentwicklungspotenzial. Bei einzelnen Wohnungen liegen die derzeitigen Mieten unter dem angestrebten Niveau von ca. 10 €/m². Unter Berücksichtigung möglicher Mietanpassungen sowie der separaten Vermietung von zwei derzeit nicht zugeordneten Stellplätzen und einer möglichen zusätzlichen Keller-/Lagerfläche ergibt sich rechnerisch eine perspektivische Jahresnettokaltmiete von ca. 50.340 €. Dies entspräche beim Angebotspreis einer Bruttomietrendite von ca. 6,72 % bzw. einem Faktor von ca. 14,9. Mietanpassungen sind selbstverständlich unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen vorzunehmen.

Interessant ist darüber hinaus das Nutzungspotenzial der großzügigen Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss. Aufgrund der Raumaufteilung und der hervorragenden Verkehrsanbindung können sich – vorbehaltlich der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen – beispielsweise WG-, Co-Living- oder möblierte Einzelzimmerkonzepte anbieten.

Die Immobilie wurde in den vergangenen Jahren fortlaufend instand gehalten und modernisiert. Ein wesentlicher Teil der Fenster wurde bereits durch Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ersetzt.

Der Verkauf erfolgt ausschließlich aufgrund einer strategischen Kapitalumschichtung in ein anderes Immobilienprojekt.

Kaufpreis: 749.000 €
Direkt vom Eigentümer – keine Käuferprovision.

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Ausstattung

Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Kamin, Laminat, Teppichboden, Fliesen

Bemerkungen:
Das Wohn- und Geschäftshaus verfügt über vier Wohneinheiten, eine Gewerbeeinheit sowie vier Pkw-Stellplätze im rückwärtigen, durch ein Tor gesicherten Grundstücksbereich.

Die Einheiten verteilen sich auf Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und Dachgeschoss. Die beiden großen Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss verfügen jeweils über vier Zimmer und bieten aufgrund ihrer Aufteilung interessante Möglichkeiten für unterschiedliche Vermietungskonzepte.

Die Immobilie wurde über die vergangenen Jahre fortlaufend modernisiert und instand gehalten.

Ein Großteil der Fenster wurde bereits durch moderne Kunststofffenster mit Dreifachverglasung ersetzt:

2014 wurden sämtliche Fenster der Erdgeschosswohnung erneuert. Ebenfalls 2014 erfolgte der Austausch der Bad-, Küchen- und hofseitigen Fenster im 1. und 2. Obergeschoss sowie nahezu aller Treppenhausfenster.

2017 wurden sämtliche Fenster der Dachgeschosswohnung erneuert.

2024 erhielt die Wohnung im 1. Obergeschoss vollständig neue Fenster.

Damit sind heute nahezu sämtliche Fenster des Gebäudes modernisiert. Im Wesentlichen verbleiben lediglich die straßenseitigen Fenster der Wohnung im 2. Obergeschoss.

Das Treppenhaus und die Wohnungseingangstüren wurden umfangreich überarbeitet. Im Zuge der Arbeiten wurde auch die Elektroverteilung bzw. der Stromzählerbereich modernisiert. 2018 wurde zudem eine neue Hauseingangstür mit integrierter Briefkastenanlage und Gegensprechanlage eingebaut.

Die straßenseitige Fassade wurde ebenfalls umfassend instand gesetzt. Dabei wurden unter anderem Aluminiumfensterbänke eingebaut und die Überdachung im Bereich der Gewerbeeinheit erneuert.

Die Wohnungen verfügen über Einbauküchen; auch die Gewerbeeinheit besitzt einen Pantry-/Teeküchenbereich. Die Wärmeversorgung erfolgt über separate Gasthermen, sodass die Einheiten hinsichtlich Heizung und Warmwasser weitgehend eigenständig versorgt werden.

Den Wohnungen sind Kellerflächen zugeordnet. Zusätzlich bestehen weitere Lager-/Nutzungsmöglichkeiten im Kellergeschoss.

Vier Pkw-Stellplätze befinden sich im geschützten Innenhof. Zwei Stellplätze sind bestehenden Mietverhältnissen zugeordnet; zwei weitere bieten zusätzliches Vermietungspotenzial.

Der Energieausweis weist einen Endenergiebedarf von rund 104 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse D aus. (Ein neuer Energieausweies wurde zudem beauftragt, dessen Daten beim Verkauf gelten!)

Die vorhandenen aktuellen Grundrisse und weitere Objektunterlagen können bei ernsthaftem Kaufinteresse zur Verfügung gestellt werden.

Hinweis: Alle Flächen-, Miet- und Ausstattungsangaben wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Gewähr für die abschließende rechtliche, steuerliche oder bauliche Bewertung wird nicht übernommen.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden


Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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