Renditestarkes Geschäftshaus (bis zu 12,5%) mit Gewerbehallen, Verkaufsflächen und Ausbaupotenzial

Objektbeschreibung

Premium Investment – WOHN- und Geschäftshaus - Gewerbeimmobilie mit Cashflow, Substanz & Entwicklungspotenzial

⸻

Diese außergewöhnliche Gewerbeimmobilie bietet eine seltene Kombination aus:
•hoher Nutzfläche (ca. 8.600 m²)
•sofortigem Cashflow durch Zusatznutzungen
•umfangreichen Modernisierungen (2024–2025)
•signifikantem Miet- und Wertsteigerungspotenzial

Das Objekt eignet sich sowohl für:
•Eigennutzer mit Expansionsbedarf
•Investoren mit Fokus auf Value-Add-Strategien
•Bestandshalter mit langfristiger Perspektive

⸻

Objektbeschreibung

Bei dem Objekt handelt es sich um eine historisch gewachsene Betriebsimmobilie mit:
•Produktionsflächen
•Lagerflächen
•Büro- und Verwaltungsbereichen

Das Gebäude wurde ursprünglich in mehreren Bauphasen errichtet (ca. 1955–1990) und verfügt über eine solide bauliche Substanz.

Die Gesamtstruktur erlaubt eine flexible Nutzung – von klassischer Produktion bis hin zu modernen Konzepten wie Showroom, E-Commerce oder Logistik.

⸻

Flächen & Kennzahlen

Grundstück: ca. 6.268 m²
Nutzfläche gesamt: ca. 8.600 m²
Büroflächen: ca. 1.000 m²
Lager / Produktion: ca. 7.600 m²



⸻

Ertragsstruktur & Einnahmen

Bestehende sichere Einnahmen:
• Photovoltaikanlage
→ ca. 10.000 € / Jahr
• Vermietung (Kleinflächen + eine Büroetage) gesamt ca. 500 qm
→ ca. 31.200 € / Jahr
(Teilweise 5 Jahresverträge)
• Vermietung 2 OG als Möbelgeschäft gesamt ca. 3000 qm
→ ca. 70.000 € / Jahr
(lange Laufzeit)

👉 Gesamtertrag aktuell: ca. 110.200 € p.a.
Ca 5.000 qm wären dann noch frei vermietbar.

⸻

Theoretisches Mietpotenzial:
•Marktmiete: ca. 210.000 € p.a.
(in 2017 im Gutachten bereits 186.600 €)
Das ausgewiesene Mietpotenzial von 210.000 € basiert bewusst auf lediglich ca. 70 % der marktüblichen Vergleichsmiete und stellt somit eine konservative, realistisch kalkulierte Ertragsprognose unter Berücksichtigung möglicher Mietausfälle dar.

👉 Deutliches Upside-Potenzial durch Vermietung / Neuaufteilung

⸻

Modernisierung & Wertsteigerung (2024–2025)

🔧 2024 – Vollsanierung 3. Obergeschoss
•Komplette Erneuerung der Elektrik 3. Obergeschoss
•Hochwertiger Ausbau zur Ausstellungsfläche
•Flexible Umnutzung jederzeit möglich (z. B. Lager)

2025 – Umfangreiche Modernisierung
•Erneuerung von:
•Büroflächen
•großen Teilen der Lagerbereiche
•Funktionale und optische Aufwertung
•Nachhaltige Verbesserung der Vermietbarkeit
•Modernisierung der Heizung auf für 2500 qm

2026 – geplante Modernisierungen
•Neugestaltung der Außenfassade
•Schaffung von Büroflächen auf Grund starker Nachfrage
•Modernisierung von einigen Sanitärbereichen


Ergebnis:
Deutlich gesteigerte Attraktivität + Wertsteigerung gegenüber Gutachten


⸻

Nutzungskonzepte

Die Immobilie bietet außergewöhnliche Flexibilität:

Mögliche Nutzungen:
•Produktion & Industrie
•Lager / Logistik / Fulfillment
•Großhandel
•Showroom / Ausstellung
•Kombination Eigennutzung + Vermietung
•Teilvermietung zur Renditesteigerung

Objekt anfragen »

Ausstattung

Balkon, Terrasse, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Parkett, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
⸻

Investment-Potenzial

Diese Immobilie erfüllt mehrere zentrale Investmentkriterien:

✔ Sofort-Cashflow

→ durch bestehende Einnahmen (44.000 € p.a.)

✔ Value-Add-Strategie möglich

→ durch Vermietung / Umstrukturierung

✔ Substanzwert

→ hoher Sachwert > 2,5 Mio. €

✔ Modernisierungs-Boost

→ bereits umgesetzt, nur noch wenige Flächen mit Sanierungsstau

✔ Upside durch Nutzungskonzept

→ flexible Flächen ermöglichen Optimierung

⸻

Strategische Optionen für Investoren
1.Teilvermietung
→ schrittweiser Aufbau stabiler Einnahmen
2.Full-Let-Strategie
→ Zielrendite durch vollständige Vermietung
3.Eigennutzung + Teilvermietung
→ Kombination aus Cashflow & Betrieb
4.Repositionierung
→ z. B. Logistik / E-Commerce Hub

⸻

Zusammenfassung

Eine seltene Gelegenheit, eine:
•großflächige Gewerbeimmobilie
•mit sofortigem Cashflow
•bereits erfolgter Modernisierung
•und erheblichem Entwicklungspotenzial
zu erwerben.

👉 Ideal für Investoren, Unternehmer und Projektentwickler


⸻

Zusatzhinweis:

Wirtschaftliche Kennzahlen (Gutachten aus 2017)

Bodenwert: 188.040 €
Sachwert: 2.599.254 €
Ertragswert: 1.177.477 € (aus 2017)
Marktwert (2017): 1.240.000 € -> heute ca. 2.000.000 € geschätzt
Beleihungswert (2017): 1.050.000 € -> heute ca. 1.700.000 € geschätzt

👉 Die zugrunde liegenden Kennzahlen basieren auf einem Gutachten aus dem Jahr 2017. Durch zwischenzeitlich erfolgte Modernisierungen hat sich der Objektzustand jedoch deutlich verbessert. Zudem sind die Mieterträge signifikant gestiegen, da Teile der Flächen damals im Eigennutz zu 60–70 % unter der marktüblichen Miete angesetzt waren.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl
Energieausweis nicht vorhanden

⸻

📞 Kontakt & weitere Unterlagen

Gerne stellen wir Ihnen zur Verfügung:
•Grundrisse
•Mietpotenzialanalyse
•Wirtschaftlichkeitsberechnung
•Besichtigungstermine

⸻

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.