Lager/Produktion & Büro - ca. 8500 qm - teilweise saniert

Objektbeschreibung

Premium Investment – Gewerbeimmobilie mit Cashflow, Substanz & Entwicklungspotenzial

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Diese außergewöhnliche Gewerbeimmobilie bietet eine seltene Kombination aus:
•hoher Nutzfläche (ca. 8.600 m²)
•sofortigem Cashflow durch Zusatznutzungen
•umfangreichen Modernisierungen (2024–2025)
•signifikantem Miet- und Wertsteigerungspotenzial

Das Objekt eignet sich sowohl für:
•Eigennutzer mit Expansionsbedarf
•Investoren mit Fokus auf Value-Add-Strategien
•Bestandshalter mit langfristiger Perspektive

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Objektbeschreibung

Bei dem Objekt handelt es sich um eine historisch gewachsene Betriebsimmobilie mit:
•Produktionsflächen
•Lagerflächen
•Büro- und Verwaltungsbereichen

Das Gebäude wurde ursprünglich in mehreren Bauphasen errichtet (ca. 1955–1990) und verfügt über eine solide bauliche Substanz.

Die Gesamtstruktur erlaubt eine flexible Nutzung – von klassischer Produktion bis hin zu modernen Konzepten wie Showroom, E-Commerce oder Logistik.

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Flächen & Kennzahlen

Grundstück: ca. 6.268 m²
Nutzfläche gesamt: ca. 8.600 m²
Büroflächen: ca. 1.000 m²
Lager / Produktion: ca. 7.600 m²


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Wirtschaftliche Kennzahlen (Gutachten aus 2017)

Bodenwert: 188.040 €
Sachwert: 2.599.254 €
Ertragswert: 1.177.477 €
Marktwert (2017): 1.240.000 €
Beleihungswert: 1.050.000 €

👉 Die Zahlen basieren auf dem Gutachten von 2017 – durch Modernisierungen heute deutlich verbessert.

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Ertragsstruktur & Einnahmen

Bestehende sichere Einnahmen:
• Photovoltaikanlage & Funkantennen
→ ca. 20.000 € / Jahr
• Vermietung (Kleinflächen + eine Büroetage) gesamt ca. 500 qm
→ ca. 24.000 € / Jahr

👉 Gesamtertrag aktuell: ca. 44.000 € p.a. (ohne Hauptvermietung)
Ca 8.000 qm wären dann noch frei vermietbar.

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Theoretisches Mietpotenzial (Gutachten):
•Marktmiete: ca. 186.600 € p.a.
•Faktor laut Gutachten: ca. 6,7-fache Jahresmiete

👉 Deutliches Upside-Potenzial durch Vermietung / Neuaufteilung

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Modernisierung & Wertsteigerung (2024–2025)

🔧 2024 – Vollsanierung 3. Obergeschoss
•Komplette Erneuerung der Elektrik 3. Obergeschoss
•Hochwertiger Ausbau zur Ausstellungsfläche
•Flexible Umnutzung jederzeit möglich (z. B. Lager)

2025 – Umfangreiche Modernisierung
•Erneuerung von:
•Büroflächen
•großen Teilen der Lagerbereiche
•Funktionale und optische Aufwertung
•Nachhaltige Verbesserung der Vermietbarkeit

Ergebnis:
Deutlich gesteigerte Attraktivität + Wertsteigerung gegenüber Gutachten

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Nutzungskonzepte

Die Immobilie bietet außergewöhnliche Flexibilität:

Mögliche Nutzungen:
•Produktion & Industrie
•Lager / Logistik / Fulfillment
•Großhandel
•Showroom / Ausstellung
•Kombination Eigennutzung + Vermietung
•Teilvermietung zur Renditesteigerung

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Investment-Potenzial

Diese Immobilie erfüllt mehrere zentrale Investmentkriterien:

✔ Sofort-Cashflow

→ durch bestehende Einnahmen (44.000 € p.a.)

✔ Value-Add-Strategie möglich

→ durch Vermietung / Umstrukturierung

✔ Substanzwert

→ hoher Sachwert > 2,5 Mio. €

✔ Modernisierungs-Boost

→ bereits umgesetzt, nur noch wenige Flächen mit Sanierungsstau

✔ Upside durch Nutzungskonzept

→ flexible Flächen ermöglichen Optimierung

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Strategische Optionen für Investoren
1.Teilvermietung
→ schrittweiser Aufbau stabiler Einnahmen
2.Full-Let-Strategie
→ Zielrendite durch vollständige Vermietung
3.Eigennutzung + Teilvermietung
→ Kombination aus Cashflow & Betrieb
4.Repositionierung
→ z. B. Logistik / E-Commerce Hub

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Zusammenfassung

Eine seltene Gelegenheit, eine:
•großflächige Gewerbeimmobilie
•mit sofortigem Cashflow
•bereits erfolgter Modernisierung
•und erheblichem Entwicklungspotenzial
zu erwerben.

👉 Ideal für Investoren, Unternehmer und Projektentwickler

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Parkett, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl
Energieausweis nicht vorhanden

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📞 Kontakt & weitere Unterlagen

Gerne stellen wir Ihnen zur Verfügung:
•Grundrisse
•Mietpotenzialanalyse
•Wirtschaftlichkeitsberechnung
•Besichtigungstermine

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