Altstadt-Stadthaus mit Mainblick, Dachterrasse, Mieteinnahmen & Ausbaupotenzial – provisionsfrei

Objektbeschreibung

Mitten in der historischen Altstadt von Miltenberg, nur wenige Schritte vom Mainufer entfernt, steht dieses charaktervolle Stadthaus mit Sandsteinfassade, drei vermieteten Wohnungen, privater Dachterrasse, Mainblick, Gewölbekeller und ausbaufähiger Erdgeschossfläche.

Das Haus verbindet großzügiges Wohnen in besonderer Altstadtlage mit laufenden Mieteinnahmen und zusätzlichem Entwicklungspotenzial. Besonders interessant ist es für Käufer, die perspektivisch selbst in der großzügigen Wohnung im 2. Obergeschoss wohnen und die beiden Wohnungen im 1. Obergeschoss als Finanzierungsentlastung weitervermieten möchten: oben wohnen, bestehende Mieteinnahmen nutzen und im Erdgeschoss Raum für eigene Ideen schaffen. Ebenso eignet sich das Objekt für Mehrgenerationenwohnen, Wohnen und Arbeiten unter einem Dach oder als Kapitalanlage mit Entwicklungsperspektive.

Das Herzstück des Hauses ist die Wohnung im 2. Obergeschoss mit rund 115 m². Der hohe Wohn- und Essbereich mit großer Fensterfront öffnet sich direkt zur privaten Dachterrasse. Die Dachterrasse ist der private Rückzugsort des Hauses: sonnig, geschützt und mit Blick über die Dächer der Altstadt bis zum Main. Die glasabgetrennte Küche mit Einbauküche bleibt im Haus. Zwei weitere Räume können flexibel als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer genutzt werden. Ein zusätzliches Zimmer im ausgebauten Dachbereich schafft weiteren Platz, zum Beispiel für Gäste oder Homeoffice. Die Aufteilung eignet sich auch für Familien, die Wohnen, Arbeiten und privaten Außenbereich in der Altstadt verbinden möchten. Das Badezimmer verfügt über eine Dusche und Badewanne. Ein Abstell- und Technikraum mit Anschlüssen für Waschmaschine und Trockner sowie Einbauschränken in den Dachschrägen bieten praktischen Stauraum.

Im 1. Obergeschoss befinden sich zwei eigenständige, langjährig vermietete Wohnungen mit jeweils eigener Küche und eigenem Bad. Eine Wohnung hat ca. 63 m² und bietet 2,5 Zimmer mit separatem Wohnzimmer, eigenständiger Küche mit Essbereich, Schlafzimmer und Abstellkammer. Die zweite Wohnung hat ca. 53 m² und umfasst ein großzügiges Wohn-Esszimmer, zwei weitere Zimmer und ein Badezimmer.

Alle drei Wohnungen sind aktuell vermietet. Die Gesamt-Nettokaltmiete beträgt rund 21.000 Euro pro Jahr. Die Mieteinnahmen können insbesondere Käufer unterstützen, die perspektivisch selbst im Haus wohnen und einen Teil der Finanzierung über bestehende Mieteinnahmen entlasten möchten. Perspektivisches Entwicklungspotenzial besteht bei Neuvermietung oder Nutzungsänderung. Eine Eigenbedarfsnutzung der Wohnung im 2. Obergeschoss ist grundsätzlich möglich; der konkrete Zeitpunkt hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und der individuellen Situation ab.

Das Erdgeschoss bietet mit rund 150 m² plus ca. 30 m² Zwischengeschoss viel Raum für eigene Ideen: Geschäft, Atelier, Büro, Praxis, Hobbyfläche oder Arbeiten direkt im eigenen Haus. Auch eine spätere wohnwirtschaftliche Nutzung eines Teilbereichs ist als Grobplanung mit einer 1-Zimmer-Wohnung mit ca. 50 m² vorgesehen; ein entsprechender Plan ist der Anzeige beigefügt. Baurechtliche Fragen und Genehmigungen sind bei konkreter Umsetzung individuell zu prüfen.

Ein besonderer Zusatz ist der trockene Gewölbekeller mit ca. 40 m². Er ist über den Hof erreichbar und eignet sich nicht nur als klassische Lager- oder Vorratsfläche, sondern auch als Weinlager oder charaktervoller Hobby- und Stauraum im historischen Altstadtumfeld.

Das Grundstück umfasst ca. 247 m². Der Verkauf erfolgt direkt vom privaten Eigentümer und ohne Käuferprovision.

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Ausstattung

Keller, Dachterrasse, Duschbad, Einbauküche, Parkett, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Das Gebäude wurde 1988 umfassend kernsaniert. Seitdem wurde die Immobilie kontinuierlich modernisiert und instand gehalten.

Die Wärmeversorgung erfolgt über Gas-Etagenheizungen mit separaten Gasthermen. Die Anlagen sind in Betrieb und werden regelmäßig gewartet. Internetanschluss ist vorhanden. Nach Aussage des Energieberaters ist aufgrund des Ensembleschutzes für dieses Gebäude kein Energieausweis erforderlich.

1988: Kernsanierung mit Entkernung und Neuaufbau des gesamten Hauses.
2003: Ausbau Wohnung 1. OG rechts inklusive neuer Gastherme und Bad.
2015: Modernisierung Wohnung 2. OG inklusive Gastherme, Badsanierung der 53-m²-Wohnung und Sanierung des Treppenhauses.
2025: Erneuerung mehrerer Fenster, der Fensterfront im 2. OG sowie der Haustür.

Zwischen Haus und Mainstraße befindet sich ein Hofbereich mit Zugang zum Gewölbekeller. Die Dachterrasse ist der oberen Wohnung zugeordnet und bietet einen weiten Blick über die Altstadt und den Main. Für das direkte Altstadtumfeld können Anwohnerparkausweise beantragt werden. Zusätzlich befinden sich öffentliche Parkmöglichkeiten im Umfeld der Altstadt.

Das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Für die Fassadengestaltung gelten die Vorgaben der Gestaltungsfibel der Altstadt Miltenberg.

Wohnung 2. Obergeschoss, ca. 115 m²:
Großer Wohn- und Essbereich mit hoher Decke, großer Fensterfront und direktem Zugang zur privaten Dachterrasse. Die Fensterfront wurde 2025 erneuert. Glasabgetrennte Küche mit Einbauküche, zwei flexibel nutzbare Räume, zusätzliches Zimmer im ausgebauten Dachbereich, Badezimmer mit Dusche und Badewanne, Abstell- und Technikraum mit Anschlüssen für Waschmaschine und Trockner, Einbauschränke in den Dachschrägen sowie weiterer Stauraum auf dem Dachboden.

Wohnungen 1. Obergeschoss:
Zwei eigenständige Wohnungen mit eigener Küche und eigenem Bad. Die ca. 63 m² große Wohnung wurde 2003 ausgebaut, inklusive Gastherme und Bad mit Einbauschrank, und bietet 2,5 Zimmer mit separatem Wohnzimmer, Küche mit Essbereich, Schlafzimmer und Abstellkammer. Die ca. 53 m² große Wohnung verfügt über ein großzügiges Wohn-Esszimmer, zwei weitere Zimmer und ein 2015 erneuertes Badezimmer.

Erdgeschoss:
Ausbaufähige Erdgeschossfläche mit rund 150 m² zuzüglich ca. 30 m² Zwischengeschoss. Die Fläche verfügt über Schaufenster zur Hauptstraße und ist sowohl über das Treppenhaus als auch über den Hof erreichbar. Sie kann je nach Konzept als Geschäft, Büro, Atelier, Praxis, Lager, Hobbyfläche oder zur Selbstnutzung weiterentwickelt werden. Eine Grobplanung für eine mögliche Teilumnutzung liegt vor; der entsprechende Plan ist der Anzeige beigefügt.

Gewölbekeller:
Der trockene Gewölbekeller mit ca. 40 m² ist über den Hof erreichbar. Er ergänzt das Haus um eine besondere Nutzfläche mit Altstadtcharakter und eignet sich als Lager, Vorratsraum, Weinlager oder charaktervoller Hobby- und Stauraum.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas

Direkt vom privaten Eigentümer. Keine Käuferprovision. Besichtigungen erfolgen nach Absprache. Für Interessenten stehen Grundrisse, Mietvertragsdetails und weitere Unterlagen bereit.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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